Срок службы панельного многоквартирного дома: сроки службы. Когда положено реконструировать или сносить дом

сроки службы. Когда положено реконструировать или сносить дом

Нормативные сроки
эксплуатации жилых многоэтажек

Дома разного типа имеют разный срок эксплуатации, начиная от 50 лет и заканчивая 150. Посмотрим, какие дома сколько «живут».

«Сталинки», построенные в 30–40-х годах ХХ века, служить должны 125 лет, поэтому подлежат сносу в 2050-2070 годах. В середине этого срока, между 1990 и 2005 годами, должна была пройти реконструкция здания, чтобы обеспечить безопасность использования жилого фонда в соответствии со всеми правилами и нормативами технической эксплуатации. Построенные после войны «сталинки» должны «жить» еще дольше – 150 лет. Поэтому срок их сноса отодвигается на 2095-2105 годы. Между 2020 и 2030 годами предстоит реконструкция этих зданий.
Панельные «хрущевки» постройки 50–70-х годов ХХ века много хуже по качеству и рассчитаны всего на 50 лет. По всем нормативам в 2005–2020 годах их должны снести. Реконструкции они не подлежат.
У кирпичных пятиэтажек того же срока строительства срок эксплуатации и обслуживания 100 лет, а в 2015–2030 годах предусмотрен ремонт жилищного фонда.
Панельные и блочные многоэтажки в 9–16 этажей, построенные до 1980 года, служат 100 лет без реконструкции и должны быть снесены в 2055–2080 годах.
Более современные панельные дома, выстроенные до 1998 года, тоже не подлежат реконструкции, и будут демонтированы в 2070–2105 годах.

Эксплуатация жилого фонда, для которого наступили сроки капитального ремонта.

Если срок эксплуатации дома подходит ко времени капитального ремонта (или реконструкции, что правильнее, так как износ зданий к тому моменту очень велик), то управляющая организация начинает процесс ремонта. Данное мероприятие длится долго, занимает от полугода до трех лет (в отдельных случаях). Предварительно оценивается степень физического износа здания, чтобы решить, в каком объеме проводить ремонт. Удовлетворительным состояние жилого здания признается, если к сроку капитального ремонта физический износ составляет не более 30%. Если процентаж выше, то говорят о не вполне удовлетворительном состоянии дома, неудовлетворительном и ветхом. Непригодным для жизни (аварийным) дом признают только при наличии 75% физического износа и угрозе обрушения. Тогда принимается решение о расселении жителей и сносе дома. Это решение принимается на основании заявления собственника жилья или организации, отвечающей за материально-техническое состояние дома. При решении комиссии о том, что жилье безопасно для жизни, расселение может и не состояться даже при наличии большого физического износа, хотя жилье и будет отнесено к ветхому. В этом случае может быть принято решение о реконструкции дома.

Расселение аварийного дома

Жильцов аварийных домов, подлежащих расселению, определяют на жительство во вновь отстроенные дома, которые ввели в эксплуатацию по государственной программе. Ввод жилого дома в эксплуатацию – длительный процесс, который занимает от трех месяцев до года. Поэтому даже если новый дом уже построен, вполне возможно, что переселение может произойти не сразу.

Также следует учесть, что московская программа переселения из ветхого жилья не охватывает все дома, для которых наступил срок реставрации/сноса, поэтому процесс переселения в новое жилье может занять несколько лет.

По введенной поправке в Жилищный кодекс расселение городских жителей из аварийного жилья может производиться и в дома за чертой города, так как программа расселения не относится к категории улучшающей жилищные условия, а является вынужденной мерой предоставления жилья. Кроме того, количество комнат может не совпадать, так как главный ориентир в этом вопросе – площадь помещения, причем не жилая, а общая. Таким образом, прогнозировать качество нового жилья, улучшится оно или ухудшится, невозможно – все зависит от наличия свободного жилого фонда.

В России предложили установить «срок годности» жилых домов

Застройщиков предлагают обязать высчитывать и сообщать покупателям «срок годности» жилых домов, пишут «Известия».

Союз потребителей РФ обратился в минстрой с инициативой разработать новый стандарт для строительной отрасли, где будет утвержден метод оценки срока службы многоквартирного дома.

В письме председателя союза Петра Шелища говорится, что данный стандарт следует сделать обязательным для применения на этапах экспертизы и утверждения проекта, а также приемки домов. Впоследствии информация должна стать доступной для покупателей жилья.

Фото: «БИЗНЕС Online»

По действующим нормам регулирования, срок эксплуатации современных жилых домов массового строительства составляет не менее 50 лет, однако потребителям необходимо иметь информацию, каким будет реальный срок службы дома.

Это позволит гражданам понять, сколько они смогут прожить там до момента, как здание превратится в аварийное. Мера также заставит девелоперов повысить качество жилья эконом-класса, «сроки годности» которого постоянно сокращаются, отмечают эксперты.

«Молодые люди, которые въехали в новую квартиру и будут выплачивать ипотеку 20 лет, рискуют уже в пенсионном возрасте остаться без своего жилья, — отметил председатель союза потребителей РФ. — Поэтому стоит узнать срок службы дома до покупки жилья, а не тогда, когда он подошел к концу».

В письме союза потребителей сказано, что панельные хрущевки рассчитаны всего на 50 лет и не подлежат реконструкции. У кирпичных пятиэтажек тех же годов постройки срок службы составляет 100 лет с условием, что в период 2015–2030 годов они пройдут капремонт. Панельные и блочные многоэтажки (9−16 этажей), которые возвели до 1980 года, прослужат 100 лет без реконструкции, хотя по окончании этого срока их должны снести. Более современные панельные дома, построенные до 1998 года, тоже не подлежат реконструкции и должны быть демонтированы в 2070–2105 годах.

Когда время эксплуатации наших домов закончится

Мало кто учитывает, что недвижимости, как и любому другому товару, отпущен свой срок жизни. Поэтому каждому следует готовиться к тому, что родные пенаты под натиском времени могут прийти в негодность, и заранее знать, что нужно делать.

Большая часть домов дореволюционной постройки сегодня нуждается, если не в реконструкции, то, как минимум, в капитальном ремонте. И если раньше все вопросы, связанные с этим, решались за счет городских бюджетов, то сейчас на это рассчитывать не приходится.

По оценкам специалистов фирмы Construction group, стоимость капитального ремонта с минимальными затратами может достигать 40% от рыночной стоимости квартиры. При таком ремонте нужно менять все инженерные коммуникации (трубы, сантехнику, рамы дверей, окон и т. д.), иногда некапитальные перекрытия и стены. В среднем сумма, которую потратит собственник квартиры на ее капремонт, может достигать до $400 за 1 кв. м общей площади.

Точный срок службы дома, после которого необходимо проводить капремонт, назвать нельзя — все зависит от его состояния. Но строительными нормами предусмотрены типовые сроки, являющиеся свого рода гарантийным сроком службы соответствующих элементов конструкции. Например, система отопления в доме нуждается в замене через 30 лет (если используются металлические конвекторы) или через 40 лет (чугунные радиаторы). Водопровод и канализация рассчитаны на 25 лет службы, примерно столько же служат деревянные полы, двери, рамы и прочие деревянные конструкции.

Поэтому комплексный ремонт с заменой инженерных коммуникаций в домах всех типов положено проводить каждые 30 лет, а выборочный — раз в 15—20 лет. Перекрытия и некапитальные стены рекомендуется менять через 50 лет.

Толще — значит лучше

Главное, что определяет срок жизни любого дома, — несущие конструкции (фундамент, стены и перекрытия) и материал, из которого они сложены. Самые надежные — это дома, несущие конструкции которых сложены более чем в 2,5 кирпича. Они относятся к категории «особо капитальных» и могут простоять 150 лет. Правда, такие стены имеют дома, построенные и более двухсот лет назад.

К группе «особо капитальных» можно отнести монолитные дома. Особенность таких домов состоит в том, что строят их не из готовых кусков, а формируют на месте, то есть заливают бетон в форму.

На втором месте по долговечности — современные крупноблочные и кирпичные дома (сложенные менее чем в 2,5 кирпича), которые могут простоять 125 лет. Далее идут дома блочные и крупнопанельные — срок экс-плуатации 100 лет. Дома, построенные из шлакобетонных и подобных им плит могут «протянуть» 90 лет. «Хрущевки», построенные из тонкостенных панелей, рассчитаны на 40—50 лет службы. Последние воздвигались с 1959 по 1967 год. Как считают специалисты, при нормальной эксплуатации «хрущевки» простоят еще 15—20 лет. Исследования показали, что панели хрущевок имеют прочность, в полтора раза превышающую проектную.

В Киеве, правда, встречаются и строительные «аномалии». Как рассказывает директор консалтинговой фирмы «Инвесткон» Тимур Аджиев, в столице есть старые многоэтажные дома, в которых нет фундамента, и они возведены прямо на песке. Такие строения имеют толстые стены и держатся на швеллерах по всему периметру. Эти конструктивные особенности делают проблематичной реконструкцию подобных зданий.

Все же, как считают специалисты, старые кирпичные дома (особенно построенные в период с 1860 по 1917 год) по качеству лучше современных. Они простоят еще долго. Современные же кирпичные здания, за исключением элитных, строятся из полого недолговечного кирпича.

В принципе, все, кто живет в кирпичных домах, построенных в эпоху «развитого социализма», могут спать спокойно. Как считает большинство экспертов-оценщиков, стоять им еще долго. Ведь «нормативные сроки эксплуатации» — понятие относительное. Например, кирпичные «хрущевки», по мнению директора фирмы Construction group Олега Подлесного, после капитального ремонта простоят по крайней мере еще 100 лет.

Главное—не возраст дома,
а его «здоровье»

Теоретически всю необходимую потребителю информацию о состоянии жилья можно получить в городском Бюро технической инвентаризации. Ведь техническое состояние здания имеет основное значение в системе оценки БТИ. (Главный принцип оценки состоит в том, что стоимость квартиры уменьшается пропорционально физическому износу дома. При этом во внимание принимается состояние стен, фундамента, перекрытий, крыши, внутренних и внешних перегородок, санитарно-технического и электрического оборудования. Соответственно стоимость квартиры в старом доме будет ниже, чем в новом или в доме после капитального ремонта.) В данном случае речь идет о балансовой стоимости недвижимости, которая проставляется в справке-характеристике.

Информация о техническом состоянии дома хранится в архивах БТИ и обновляется довольно редко. Своих специалистов-оценщиков в достаточном количестве бюро не имеет. Необходимые сведения собираются в основном районными экспертами. Ознакомиться с «техническим паспортом» своего дома в БТИ можно, как правило, при получении справки-характеристики, которую выписывают для удостоверения прав собственности на недвижимость. Но проще получить техническую характеристику своего дома в ЖЭКе по месту его расположения.

Учитывая обилие на вторичном рынке квартир в домах, возраст которых составляет 20 и более лет, специалисты рекомендуют при покупке жилья проводить индивидуальную экспертизу технического состояния. Ее можно заказать, например, в АК «Киевреконструкция». Самостоятельно оценить степень физического износа недвижимости достаточно непросто.

Итак, покупателю квартиры необходимо приложить максимум усилий для того, чтобы получить независимое экспертное заключение о техническом состоянии дома, в котором находится приглянувшаяся квартира. Сотрудник агентства недвижимости, как правило, такой информацией просто не обладает, ведь его задача — лишь подобрать заказчику квартиру, устраивающую его по цене и характеристикам, а также согласовать все детали сделки с продавцом. Неплохо бы самостоятельно провести детальный осмотр водопроводных и канализационных труб, поискать следы залива квартиры соседями, «замаскированные» трещины в стенах и т. п. И только убедившись в отсутствии столь серьезных дефектов, принимать решение о покупке.

Максимальные нормативные сроки службы основных конструктивных элементов зданий, отделки и инженерного оборудования
Фундаменты		Деревянные по деревянным балкам	60 лет
Ленточные бутовые на сложном или цементном растворе, бетонные и железобетонные	150 лет	Полы
Ленточные бутовые на известковом растворе	50 лет	Паркетные из бука по дощатому основанию	50 лет
Бутовые или бетонные столбы	30 лет	Паркетные дубовые по дощатому основанию	80 лет
Деревянные стулья	10 лет	Дощатые	40 лет
Стены		Из линолеума	20 лет
Особо капитальные, каменные (кирпичные) при толщине в 2,5 — 3,5 кирпича и крупноблочные на сложном или цементном растворе	150 лет	Из поливинилхлоридных плиток	25 лет
Каменные обыкновенные (кирпичные при толщине в 2 — 2,5 кирпича) и крупнопанельные	125 лет	Из керамических плиток по бетонному основанию	80 лет
Каменные облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника	100 лет	Цементные с мраморной крошкой	40 лет
Деревянные рубленые и брусчатые	50 лет	Цементные с железнением	30 лет
Деревянные сборно-щитовые, каркасные, глинобитные и саманные	30 лет	Мастичные из поливинилацетатной мастики	30 лет
Каркасно-камышитовые и пр.	15 лет	Лестницы
Перекрытия		Площадки железобетонные, ступени каменные по металлическим, железобетонным косоурам или железобетонной плите	100 лет
Железобетонные	150 лет	Накладные бетонные ступени с мраморной крошкой	50 лет
Смешанные (камень, металл, бетон)	125 лет	Деревянные	15 лет
Деревянные по металлическим балкам	80 лет

Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки
Тип дома	время постройки	срок эксплуатации	сроки реконструкции	время сноса*
Сталинские довоенные	1930-40	125	1990-2005	2050-2070
Сталинские послевоенные	1945-55	150	2020-2030	2095-2105
«Хрущевки» панельные	1955-70	50	**	2005-2020
Кирпичные пятиэтажки	1955-70	100	2015-2030	2055-2070
Панельные и блочные 9-16-ти этажные	1965-80	100	***	2055-2080
Современные кирпичные и монолитные	1980-98	125-150	2050-2070	2105-2150
Современные панельные	1980-98	100-120	***	2070-2105
Современные блочные	1980-98	100	***	2080-2095

* — Нормативный срок

** — Разрабатывается комплексная программа реконструкции

*** — Реконструкция по строительным нормам не предусмотрена

Нормативный срок службы панельных домов

Строительство панельных пятиэтажек в нашей стране началось примерно в середине прошлого века. Первый такой дом на территории Советского Союза воздвигли в 1948 году на 5-й улице Соколиной Горы города Москвы. Он представлял собой каркасно-панельную конструкцию высотой в четыре этажа.

Главной задачей того времени, которую обязано было решить руководство страны, являлось создание наиболее дешевого проекта застройки. Требовались жилые дома, в которых люди могли бы жить семьями, в противоположность коммунальному заселению.

«Хрущевки» в наши дни

Спустя много десятилетий квартиры в панельных домах всё так же ассоциируются у нас с дешевизной и доступностью. Это настоящее народное жилье. Аналитики рынка недвижимости называют основные причины того, что такие квартиры продолжают продаваться: быстрые темпы строительства, невысокая цена и несколько лучшее качество панелей последнего поколения по сравнению с выпускаемыми ранее.

Тем не менее в наши дни на рынке новостроек панельные дома занимают не более 5%. Дело в том, что в большинстве своём современные реализуемые на рынке варианты и те, что только планируются, существуют в монолитной технике. Сейчас разработаны уже достаточно крупные проекты эконом-класса, представляющие собой целые жилые комплексы.

Если рассматривать лишь вторичный рынок, то, например, в Москве около 45% его представлено «панельками», построенными в разные годы. На самые старые из панельных домов приходится лишь несколько процентов всего объема предложений. Да и спрос на них также невысок. Покупка такого жилья — в основном удел тех, кто не располагает средствами на приобретение чего-либо более качественного.

Почему они дешевле

Чем же объясняется экономическая доступность зданий из готовых панелей? Всё дело в том, что главная производственная нагрузка при возведении переносится с территории стройки в цеха завода ЖБИ, что сразу же снижает затраты. Помимо экономического фактора, действует климатический, ведь производить в цехах железобетонные элементы без оглядки на погодные условия гораздо проще, да и контроль качества осуществляется в заводских условиях намного легче.

Все мы любим экономить, но о том, что скупой платит дважды, забывать всё же не стоит. Это правило действует и для панельного домостроения. Немало случаев, когда после заселения в новый типовой дом проблемы начинаются буквально через пару лет.

Недоделки могут варьироваться от мелких до вполне серьезных. В одних квартирах осыпается облицовочная плитка, в других проступают наружу межпанельные швы. В чём же причина такого явно преждевременного старения? Ведь здание по определению должно быть рассчитано на гораздо больший срок эксплуатации.

Что влияет на срок службы панельных домов?

Дело в том, что существует понятие усадки, и в панельных домах этот процесс, к сожалению, происходит довольно неравномерно. Другая болевая точка такого дома — это его швы. По стандартам европейского строительства, закладные элементы швов выполняют из нержавеющей стали, так как они признаны одним из самых важных элементов в деле обеспечения прочности и надежности конструкций. Но данное решение обходится застройщику слишком дорого, и панельные дома при этом лишаются главного козыря — невысокой стоимости.

Именно по такой причине в нашей стране данная технология не нашла своего применения. В России места соединений покрывают антикоррозийной краской, что, конечно же, не дает никаких гарантий в вопросе надежности.

Другие недостатки

Кроме того, всем известно, что тепловые характеристики панельных домов оставляют желать лучшего. Особенно это видно в сравнении с монолитными и кирпичными зданиями. Тепло из «панелек» просто-напросто уходит. В условиях серьёзных российских зим обогрев квартиры в таком доме становится нешуточной проблемой.

Другая классическая беда каждого такого здания — его крыша. Чердаков в панельных пятиэтажках обычно нет, а крыши очень часто подвержены протеканию. Даже если сделать их двускатными, это не решит проблему, так как межпанельные швы быстро теряют свою герметичность. Часть девелоперов прибегает к современным герметикам, но доля такой защиты слишком низка, это опять же связано с дополнительными расходами.

О моральном износе

То, что срок службы панельных домов раннего периода (именуемых в народе «хрущевками») фактически прошел, и они давным-давно устарели в моральном плане, ни для кого не секрет. Своими крохотных размеров кухнями, совмещенными санузлами, низкими потолками и отсутствующим мусоропроводом они давно набили оскомину. Современные покупатели, располагающие мало-мальски приличной суммой денег, предпочтут заплатить немного дороже, чем ценой экономии приобретать такое низкокачественное жилье.

Уже давным-давно официально признано, что городские территории, застроенные «хрущевками», используется крайне неэффективно. Здания эти не украшают урбанистические пейзажи и несут коммунальщикам высокие цифры теплопотерь. В целесообразности их сноса и возведения на освободившемся месте новых современных построек уже давно никто не сомневается.

Каков срок службы панельных домов 80 годов?

Срок службы — это тот критерий, который позволяет провести оценку ликвидности дома с максимальной объективностью. Попробуем оценить наши «панельки» с данной точки зрения. Если рассматривать первые тонкостенные «хрущевки», то срок службы панельных домов 80 годов — порядка 50 лет. Понятно, что в физическом и моральном плане такое жильё давным-давно себя исчерпало.

Другая категория домов — панельные и блочные многоэтажки. Это несколько более «продвинутый» вариант. Каждый такой дом насчитывает 9-16 этажей. Строительство их началось в промежутке от 1965 до 1980 гг. Срок службы 9-этажного панельного дома рассчитан на 100 лет.

Каким еще он может быть

Эксперты утверждают, что срок службы современных панельных домов разных серий примерно одинаков. Связано это с тем, что при строительстве их используются одни и те же нормы и строительные правила.

Относительно новые панельные дома имеют заявленное время эксплуатации несколько более длинное. Срок службы панельного многоквартирного дома в общем случае рассчитан на период от 50 до 70 лет. Отдельным сериям (к примеру, П 44) данный период назначают до ста лет. Существует серия С 220, конструкции домов которой собраны из панелей, но материал наружных стен их — кирпичная кладка. Внешний вид таких зданий подобен монолитно-кирпичным. Нормативный срок службы панельных домов данной серии обозначен в пределах 150 лет. Следует заметить, что этот вариант на рынке жилья не слишком распространен.

Чем можно его продлить

По проекту при эксплуатации вновь возводимых панельных домов заложен плановый срок между обязательными капремонтами, и составляет он от 20 до 25 лет. В действительности же реальные здания обходятся без капремонта на 10-15 лет больше запланированного. Насколько срок службы панельного дома можно увеличить? Негласное мнение большинства экспертов гласит, что понятие нормы здесь весьма условно, и продлить его способны ремонт и бережное отношение. Разумеется, речь идет о ремонте всего здания, а не отдельно взятой квартиры. В последнем случае никакого серьезного влияния на общедомовое состояние такое мероприятие никак не окажет.

Таким образом, по мнению экспертов, при эксплуатации панельных домов главное — вовремя проводить капремонт и внимательно следить за поддержанием в исправном состоянии всех коммуникаций. Существуют нормативы по числу человек, допускаемых к проживанию на площади конкретного метража. В условиях российской действительности данные стандарты нарушались в течение целых десятилетий, это, соответственно, ускорило износ большинства зданий.

Признаки аварийного здания

Даже внешний вид панельного дома может свидетельствовать о необходимости ремонта. Об этом красноречиво скажут вам многочисленные трещины и не раз залатанные швы между панелями. Если зайти внутрь дома, сырые стены с плесенью и неприятным запахом, а также ветхие коммуникации красноречиво завершат картину.

Дополнительная сложность для ремонтников состоит в том, что, согласно конструктивным особенностям такой ремонт возможен далеко не всегда. Например, часть проектов предусматривает монтаж батарей и труб непосредственно внутри стен. Изнашиваются же данные коммуникации быстрее, чем заканчивается срок службы панельных домов.

Стоимость квартир после капитального ремонта на рынке недвижимости может быть увеличена приблизительно на 15%, но относится это главным образом к тем зданиям, которые подвергались комплексному ремонту. Данное понятие подразумевает мероприятия по утеплению фасада с цоколем, крыши, ремонту лестничных клеток и чердака (в случае его наличия), остеклению всех балконов, замене труб и оборудования лифтов и газового хозяйства, а также капитальной прочистке вентиляционных каналов.

Максимальные цифры

Такой полноценный ремонт способен на порядок улучшить качество дома и значительно продлить время его эксплуатации. Помимо того, в результате преобразований внешний вид здания бывает значительно улучшен, что сразу поднимает его стоимость на рынке вторичной недвижимости.

На какой срок службы панельных домов можно рассчитывать по максимуму? Согласно нормам, конструкции из железобетона разрешается эксплуатировать до 125 лет, но при строгом соблюдении определённых условий, а именно: не реже одного раза в 25 лет должен быть осуществлен капитальный ремонт, текущий — через каждые семь лет. На практике же добиться от властей проведения данных мероприятий — задача почти нереальная. Профилактикой и определением технического состояния каждого здания не занимается никто. Ремонта можно добиться лишь после многочисленных жалобы по серьезным основаниям.

О реконструкции старых домов

В столице уже давно разработана программа переселения жителей из ветхих и пятиэтажных домов. В первую очередь предполагается расселить самые старые панельные пятиэтажки, срок службы которых давно себя исчерпал. Как в Москве, так и в регионах время от времени возникали попытки провести реконструкцию отдельно взятых «хрущевок». К сожалению, данная практика, можно сказать, провалилась.

Заключались попытки в том, что дома определенной серии подвергались надстройке и возведению дополнительных секций. В результате был сделан вывод об экономической нецелесообразности данного проекта. Ведь максимальное число надстраиваемых этажей — один или два, не более. Процесс возведения дополнительных площадей на крыше вызывал активные протесты жильцов. Спросом среди покупателей подобные квартиры также не пользовались. В итоге было решено, что гораздо выгоднее снос старого жилья с последующим строительством на данном участке нового.

Ни установка лифтов, ни полная замена коммуникаций, ни санация всего здания срок службы панельных домов 70 годов не продлит и спроса на рынке жилья хрущевкам не прибавит. Ведь качество панелей, как и исходную планировку квартир, поменять невозможно. Вывод — комфортабельным жильем «хрущевки» не станут никогда.

Как это выглядит

Как навскидку можно определить предаварийное состояние панельного дома? В таких случаях в глаза всегда бросаются внешние трещины стен и нарушенные температурные швы. Взгляд специалиста также моментально вычислит трещины фундамента, которые гораздо опаснее. Коррозия арматуры ведет к разрушению плит, что угрожает обрушением всего здания. Старые коммуникации провоцируют неравномерность грунтовой осадки, что еще больше усугубляет проблему и сокращает срок службы панельных домов. Трубы и электрические сети в таких домах значительно перегружены и очень сильно изношены. И вопрос уже ставится не только о комфорте и престижности проживания. На кону гораздо более важное понятие — безопасность людей.

Срок эксплуатации панельных домов в Беларуси

Срок эксплуатации панельных домов, построенных ещё в Советское время, состовляет около 50 лет. Не упадут ли от старости бетонные плиты на жильцов, ведь эти дома уже стоят больше полувека? А какой срок эксплуатации у панельных домов, которые были построены ранее в белорусских городах?

В советское время изготовление на заводе железобетонных плит позволяло дёшево и быстро строить здания. Придуманная еще в начале 20 века технология строительства домов из цельных плит стала популярной и позволила расселить всех нуждающихся. Для советских граждан в 50-е годы получить квартиру, было пределом мечтаний. Спустя некоторое время выяснилось, что у панельных домов есть много недостатков, таких как плохое удержание тепла, быстро приходящие в негодность швы между панелями и невысокие потолки.

Все нуждающиеся получили квартиры в течение пятнадцати лет, и в 60-е правительство свернуло строительство крупнопанельных домов. По-настоящему проверить прочность домов смогли только жители СССР. В 60-е годы началось массовое возведение пятиэтажных «хрущёвок». Первый девятиэтажный дом из железобетонных конструкций построили в 1966 году в Витебске.

Первым панельным домам уже больше 50 лет, но специалисты уверяют, что они будут стоять очень много лет. Здания разрушается при ненадлежащей эксплуатации, поэтому ежегодно проводятся осмотры домов, согласно которых принимаются решения о капитальных ремонтах домов. Капитальный ремонт строений проводится каждые 25 лет. Кроме того, эксплуатирующие службы проводят специальные исследования здания накануне капитального ремонта.

Эксперты считают, что современные панели состоят из более прочных материалов, таких как: прочный бетон, эффективные пенопластовые утеплители в наружных стенах, а также швы между панелями обрабатываются прочной мастикой, которая служит более 15 лет. Кроме того, было отмечено, что каркасные и монолитные дома чаще трескаются, чем панельные.

По данным строительной организации МАПИД, в 2013 году на долю построенных панельных домов приходится 53% от общего, введенного по Минску жилья. В прошлом 2012 году эта цифра составила 48% от общего объёма.

Белорусы давно считают, что панельные дома морально устарели и делают города некрасивыми. Но реальность такова, что государство вынуждено строить «панельки», чтобы хоть как-то погасить глобальную нужду в квадратных метрах. На данный момент в Минске на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит 260 тысяч семей. Застройщики продолжают строить панельные дома, ведь они очень быстро строятся и дают максимальную рентабельность. Строить монолитные дома по срокам намного дольше, а в современных экономических условиях растянутое строительство – более рискованно. Люди покупают квартиры в панельных домах, потому что это дёшево и потому что надо где-то жить.

Будут ли строиться панельные дома через 20-30 лет? Специалисты считают, что это будет зависеть от уровня жизни населения. Например, в Германии уже давно отказались от панельных домов на законодательном уровне в связи с тем, что в этой стране на каждого жителя приходится 48 квадратных метров, а у нас – 28.

Срок службы жилых домов — что делать, если срок службы закончился

Что делать, если срок службы дома закончился

Переживаете, что ваш дом могут скоро снести? Хотите удостовериться в том, что приобретаете квартиру в том здании, которое простоит длительное время? Не можете определить срок эксплуатации объекта? На самом деле это совсем не сложно сделать, вам достаточно только выяснить нормативные сроки службы жилых домов, описанные в документах Минстройархитектуры, посвящённых вопросам эксплуатации зданий, а также проведения в них ремонта или же снос, опубликованных с 2002 по 2008 год. Там прописаны данные как по домам, построенным в последние годы, так и по панельным зданиям, а также сталинкам и хрущевкам, возведённым еще в годы СССР.

Согласно этой документации срок службы жилых домов варьируется зависимости от их типов и может составлять от 50 до 150 лет в зависимости от группы:

Хрущевки имеют наиболее короткий эксплуатационный срок — всего 50 лет. Их по нормативам нужно было сносить с 2005 по 2015 год.
Каркасные дома также могут служить около 50-ти лет при правильном уходе и своевременном ремонте и замене перекрытий и других его составляющих.
Пятиэтажки из кирпича занимают второе место по сроку эксплуатации, у них он составляет 100 лет. Большинство таких домов уже через 40 лет нужно будет сносить.
Дома на 9 или 16 этажей советской постройки из блоков или панелей могут эксплуатироваться всего 100 лет. Их начнут сносить только во второй половине века.
Современные постройки из панелей и блоков могут стоять до 120 лет, они не сильно превосходят своих предшественников по основным параметрам.
Довоенные (125 лет эксплуатации) и послевоенные сталинки (150 лет) — одни из наиболее долговечных домов, многие из них будут в эксплуатации до 2100 года. По срокам эксплуатации они совпадают только с современными монолитными, а также кирпичными домами.

Данные сроки эксплуатации домов закреплены нормативно. Однако они могут отличаться от реальных сроков эксплуатации того или иного дома. К примеру, современные хрущевки можно в некоторых случаях эксплуатировать еще 20 лет, если в них проводился полноценный ремонт. А вот некоторые дома, имеющие более длительный нормативный срок эксплуатации, находящиеся в плачевном состоянии, требуется сносить уже в ближайшее время.

Что делать, если срок службы дома закончился

Если срок службы каркасного дома (или другого строения, в котором вы проживаете) подходит к концу, паниковать по этому поводу не стоит. Сразу его сносить не будут, вначале будет проведена такая процедура:

Для начала будет собрана комиссия, которая проведёт детальный осмотр дома, изучить состояние его коммуникаций, перекрытий, подвалов.
По результатам такого осмотра комиссией будет составлен акт, в котором будет указана степень износа здания и рекомендация по его ремонту или же сносу (если его износ составил более 70%).
Органы самоуправления принимают решение о ремонте дома или его сносе и расселении жильцов.

Вам в данном случае нужно подготовить документы на право владения площадью и обратиться в органы самоуправления, чтобы узнать результаты проведения комиссии. Если станет известно, что срок службы панельного дома, хрущевки или другой застройки был продлен, вы можете продолжить проживание в нем. в противном случае вам следует узнать, в каком порядке будет проводиться расселение дома и его снос, дабы подготовиться к этой процедуре и вовремя подать документы на получение нового жилья.

Выбрать квартиру в новом доме поможет Domovita.

строго по ГОСТу и в реальной жизни

Современные панельные дома возводятся не только из ЖБ-плит, но и других видов панелей: СИП, сэндвич, керамзитобетонных, арболитовых и т.д.
В обществе распространено мнение, что даже после благоустройства всех слоев (утепления, штукатурки и отделки), дома из панелей не могут долго прослужить.

Строительные специалисты считают, что панельные дома имеют отличные качественные и технические характеристики, так производятся из добротных материалов. Поэтому производители дают гарантию на свои изделия до 80 лет.

Государством приняты строительные стандарты определения времени эксплуатации жилого фонда, которые регламентируют соблюдение сроков использования жилья (нормативных и фактических) в Российской Федерации.

Каков срок службы домов из панелей, что входит в это понятие, какими юридическими документами регулируется, плюсы, минусы, факторы, негативно влияющие на строение, а также качественные характеристики, читайте подробнее в представленной статье.

Влияние климата

Климатический фактор будет существенным при сравнении периода эксплуатации здани, построенных в умеренном климате, в зонах вечной мерзлоты или в сейсмоопасной зоне. Каждый из этих типов регионов способен сократить нормативные периоды жизни девятитажки или подсоединенных к ней коммуникаций.

Если рассматривать ситуации по районам, то будет следующее:

на Севере и приравненных к нему территориям быстрее выйдут из строя трубопроводы и другие коммуникации. Постройки нуждаются в повышенной теплоизоляции, ее неисправность определяет потребность в проведении ремонта. Если в Чите внезапно вышло из строя всего несколько панелек, то в Канаде жителям пришлось покинуть два города, снесенных с земли вечной мерзлотой;
в районах, поверенных затоплениям и землетрясениям, дом может быть разрушен существенно ранее нормативных ожиданий.

Важно: При изучении места расположения здания необходимо учитывать не только климат, но и особенности Генплана и зонирования территории. Строение может быть снесено, если у властей будут иные планы на использование земельного участка.

Нормативный срок службы жилых домов

Дело в том, что в большинстве своём современные реализуемые на рынке варианты и те, что только планируются, существуют в монолитной технике. Сейчас разработаны уже достаточно крупные проекты эконом-класса, представляющие собой целые жилые комплексы.Если рассматривать лишь вторичный рынок, то, например, в Москве около 45% его представлено «панельками», построенными в разные годы.

По всем нормативам в 2021–2021 годах их должны снести. Реконструкции они не подлежат. У кирпичных пятиэтажек того же срока строительства срок эксплуатации и обслуживания 100 лет, а в 2021–2030 годах предусмотрен ремонт жилищного фонда.

Период строительства

Архитектурное решение влияет на длительность использования многоэтажки. При выборе объекта для покупки необходимо исходить из следующей градации:

панельные дома брежневского периода (1965-1980). Приятные квартиры с высокими потолками и мусоропроводом на лестнице привлекают многих покупателей. Нормативный период службы здания-100лет с момента постройки;
дома современной постройки. Их тоже запланировали на 100 лет, но смогут ли они функционировать все это время, предсказать сложно. Все зависит от качества строительства и бетонных работ. Трещины в несущих стенах уже не редкость, с ними сталкивалось множество покупателей.

Нормативный срок службы панельных домов

Качество строительства

Срок эксплуатации панельного дома часто сокращается из-за низкого качества строительства. Контроль за соблюдением требований СНиП в настоящее время ведется на не самом высоком уровне. Еще сложнее проконтролировать процесс проведения капитального ремонта, эта задача полностью ложится на плечи собственников. Неудачно произведенная реконструкция способна существенно сократить жизнь девятиэтажки. Следует учитывать, что расчетный период для использования этой категории строений был выведен в 1965-70-х годах. С тех пор изменились характеристики окружающей среды, во многих городах она стала более агрессивна, стало другим и качество материалов, используемых при ремонте. Однозначно сказать, что здание прослужит отведенные ему 100 лет, невозможно. Во многих строениях, возведенных в 2000-е годы, существует проблема с утеплением. Протекают и выдуваются межпанельные швы, осыпается плитка. В зонах с мягкой почвой и с ситуации с некачественными сваями и фундаментом существует проблема неравномерной усадки.

Интересно: В Германии панельные дома, построенные в советский период, были полностью отремонтированы в рамках федеральной программы «Реконструкция городов — Восток». Это не изменило дату их окончательного сноса, но улучшило качество жизни горожан и внешний вид объектов.

Нормативы длительности периода эксплуатации

Важными нормативными актами, которые определяют сроки эксплуатации жилья (имеющегося государственного фонда), считают:

Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г.
Постановления Правительства:
№ 491 от 13.08.2006 г.
№ 731 от 23.09. 2010 г.
№ 290 от 03.04. 2013 г.
№ 416 от 15 05. 2013 г.

Кроме того, при определении строительной эксплуатации домов, обязательно определяют меры строительного контроля, которые указаны в следующей документации:

Постановление Правительства РФ № 468 от 21.06.2010 г.
СДОС-03-2009 от Ростехнадзора.
РД-11-02-2006 (Приказ Ростехнадзора № 1128 от 26.12. 2006 г.).
СДА-23-2009.
Постановление Правительства РФ № 215 от 05.04. 2010 г.

В перечисленных нормативных документах указан номинальный срок службы для всех видов застроек, независимо от времени постройки, и региона места расположения. Особое внимание уделено застройкам старого образца («хрущевкам», «сталинкам») и панельного типа 80-х г.г. Для многоквартирного жилья предусмотрены следующие сроки окончания пользования:

довоенной застройки – 2050-2060 г.г.;
послевоенные – 2090-2100;
«хрущевки» – 2005-20020;
возведенные в 80-х г.г. – 2055-2080 г.г.

Современным домам из плит срок службы, после возведения, по г.г., определили следующий:

Время эксплуатации всех разновидностей плит определено, с учетом изнашиваемости материалов, входящих в слои пирога, утеплителей, воздействий окружающей среды, атмосферных перепадов и особенностей региона, где расположена постройка.

Жилье после установленного срока, обязательно должна осмотреть жилищная комиссия местной администрации. Специалисты определяют степень изнашиваемости жилья, целесообразность реконструкции, а также принимают решение — Акт о сносе дома.

Важно! Несмотря на нормативные предписания, степень фактической изнашиваемости домов при бережной эксплуатации, постоянной поддержке жилья и ремонтных вложениях, автоматически увеличивается (на 15-20 лет больше).

Поэтому выводы компетентных строительных специалистов-инженеров имеют большое значение при диагностике жилья.

Что может повлиять на износ здания

Нормативный срок службы – не единственный фактор, который влияет на принятие решения о годности здания. Крайне важно обратить внимание на режим его эксплуатации. Установленный документами период жизни всегда будет отличаться от фактического. Факторами, которые повлияют на скорость износа жилья, будут:

качество используемых стройматериалов, их соответствие СНИПам;
соблюдение технологических процессов при строительстве, температурных режимов, технологии подготовки и выполнения отдельных этапов строительства;
соблюдение условий эксплуатации, качество работы управляющих компаний, их опыт в производстве ремонта;
качество материалов и технологий, используемых в процессе капитального ремонта;
продолжительность периодов, в которые многоэтажки стояли не заселенными;
общее количество жильцов и их отношение к объектам недвижимости.

Факторы, негативно влияющие на продолжительность годности

На состояние домов из различных типов панелей негативно влияют следующие факторы:

Продлить срок службы дома из панелей можно за счет обустройства вентиляции, гидроизоляции, утепления стен, своевременного устранения неисправных коммуникаций, соблюдения основных правил эксплуатации жилого дома, а также санитарных норм, проведения текущего ремонта.

Внимание! Борьбой с ветхостью занимаются городские власти. Необходимость в улучшении жилого фонда касается всех российских регионов, в пределах выделяемого государственного бюджета.

Короткий срок службы — основание для снижения цены?

Срок службы панельного дома – существенный фактор, влияющий на принятие решения о сделке. При подписании договора купли-продажи квартиры нужно собрать всю возможную информацию о здании, проведенных ремонтах, планируемых решениях по использованию территории. Каждый из факторов в отдельности может стать основанием для торговли. При осмотре квартиры во вторичном фонде желательно привлекать экспертов, которые с точностью до процента определят степень износа дома и его потребность в реконструкции.

Срок службы девятиэтажки – фактор, который влияет на сделку не столь существенно, как текущее состояние квартиры, но его учет поможет сделать решение о приобретении объекта недвижимости более осознанным.

Нормативный срок службы индивидуальных жилых домов

Свойство надежности присуще любому объекту – здание или сооружение в целом, отдельные конструкции и инженерное оборудование или отдельные их элементы. На любом уровне способность объекта к выполнению (или невыполнению) своих функций определяет меру его надежности. Понятие «надежность» можно представить как последовательность отрезков времени t 1, t 2, в течение которых объект выполняет свои функции t i раб, и когда по каким-то причинам он не выполняет свои функции, находясь в состоянии, называемом «отказ» t j отк .

На практике происходит уменьшение интенсивности отказов конструкций и инженерного оборудования вскоре после ввода объекта в эксплуатацию. Это явление вызвано так называемыми приработочными отказами ( I -й этап эксплуатации, рис. 1), которые обусловлены дефектами при изготовлении и монтаже конструкций, устраняемыми во время гарантийного срока.

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Многие люди сегодня отдают предпочтение новостройкам, что неудивительно, учитывая множество преимуществ. Жилье в новом доме зачастую имеет большую площадь и улучшенную планировку в сравнении с домами советской постройки. Среди других важных преимуществ — благонадежные соседи, новые коммуникации, чистые парадные и лифты.

К сожалению, не всегда покупатели учитывают, что каждая новостройка, как любое другое здание, имеет срок эксплуатации, который необходимо учитывать при покупке недвижимости.

От чего зависит срок эксплуатации?

Специалисты могут назвать лишь приблизительный срок эксплуатации новостройки, поскольку он зависит от нескольких важных параметров.

1. Технология строительства

В первую очередь срок эксплуатации зависит от технологии строительства — сегодня в России строят панельные, кирпичные и монолитные дома. Здание, несущие конструкции которого сделаны из кирпича, считается достаточно прочным и долговечным, а срок его службы в среднем составляет 150 лет. Еще одно важное преимущество таких домов — хорошие теплоизоляционные свойства.

Себестоимость строительства панельных домов, в сравнении с кирпичными и монолитными, самая низкая, поэтому такое жилье относят к эконом-классу. По оценкам специалистов, на рынке новостроек доля «панелей» составляет не больше 5%, поскольку они имеют маленький срок эксплуатации, плохую звуко- и теплоизоляцию. По документации он составляет 50-75 лет, но на самом деле такие здания смогут прослужить до 100 лет, если регулярно проводить капитальный ремонт.

Самой надежной и долговечной считается монолитная технология, поэтому практически все здания элитного и бизнес-класса строятся с использованием высококачественных монолитных материалов. В среднем такие здания рассчитаны на 120-150 лет эксплуатации, но по факту могут прослужить и дольше 150 лет, если при оформлении фасадов использовались качественные материалы.

2. Качество материалов и выполнения строительных работ

Во многом срок эксплуатации новостройки зависит от качества строительных работ и материалов. Например, известны случаи, когда на монолитном доме появлялась трещина еще до завершения строительства. Это может происходить из-за неправильной закладки фундамента, выполнения строительных работ во время неподходящих погодных условий и нарушений других технических норм.

Современные панельные дома зачастую соответствуют высоким стандартам качества. Во многом срок эксплуатации таких зданий будет зависеть от качества межпанельных швов, материалов, которыми они заделаны, а также периодичности проведения капитального ремонта.

Срок эксплуатации кирпичных домов также зависит от качества материалов, например, здания из силикатного кирпича не настолько долговечны, как из керамического. На кирпичных домах нередко появляются трещины, если при строительстве была нарушена технология закладки фундамента.

Независимо от технологии, материалы, которые сегодня используются, обязательно должны быть морозостойкими, что предусмотрено ГОСТами и СНИПами. Морозостойкость определяется циклами, то есть материал на 8 часов помещают в камеру с температурой ниже 0 градусов, а затем на такое же время — в камеру с плюсовой температурой, и это считается одним циклом. Для строительства современных новостроек используются материалы, которые в течение 25 циклов и более не меняют своих характеристик, таких как вес, прочность. Благодаря этому даже здания эконом-класса могут прослужить 70-100 лет до того, как их признают аварийными.

3. Периодичность проведения капитального ремонта

Чаще всего капитальный ремонт приходится проводить в панельных домах. Чтобы такое здание в течение 100 лет не было признано аварийным раньше срока, каждые 20-30 лет обязательно нужно выполнять капитальный ремонт межпанельных швов. Очень важно следить за состоянием фасада здания и при необходимости утеплять его. Еще одно слабое место «панелей» — крыша, которая также требует ремонта каждые 25-35 лет.

Многие эксперты сходятся во мнении, что монолитные дома могут прослужить до 100 лет без капитального ремонта, а весь срок эксплуатации будет зависеть от оперативного проведения работ при появлении каких-либо проблем с крышей, перекрытиями, межэтажными лестницами. Кирпичные дома требуют укрепления фасада, иначе со временем появляется риск образования трещин.

4. Способ эксплуатации

Различные перепланировки могут сократить срок службы новостройки в несколько раз. Если будут снесены несущие стены, совмещены балконы с жилыми комнатами и осуществлены другие опасные ремонтные работы, это может привести к появлению трещин и обрушению здания.

5. Устаревание

Сегодня немало примеров, когда дома, построенные 50-60 лет назад, еще не относятся к категории аварийных и вполне пригодны для проживания. Но вместе с этим они не соответствуют современным требованиям комфортабельности и благоустройства. Неудобная планировка, малогабаритные квартиры со смежными комнатами, узкие лестничные пролеты, отсутствие лифтов и парковок, неудачно спроектированные системы коммуникаций, в результате чего большое количество ресурсов расходуется на отопление нежилых помещений, а давления в трубах не хватает, чтобы обеспечить водой верхние этажи — все это становится причиной морального износа.

«Из рук в руки»

Каковы сроки эксплуатации зданий и сооружений

Обратите внимание, что расчетное время использования сооружений зависит от материалов, из которого выполнены силовые элементы, несущие нагрузку. Главное значение в использовании строительных объектов имеет профессиональный, своевременный контроль технического состояния сооружения, а также проведение проверки исправности всех их частей.

Деревянные постройки со стенами из брусчатки или бревен обладают периодом жизнеспособности продолжительностью 30 лет. Установленное законом время использования частей строительных конструкций и сооружений зданий (промышленных и предназначенных для проживания) в нормальных условиях:

Срок службы лифта в жилом доме: норматив 2021 год

В декабре 2021 года по оценке состояния лифтов была проведена модернизация двух лифтов с заключением экспертной комиссии промышленной безопасности ООО «ИКЦ «Техэксперт сервис» об установлении нового срока службы лифтов до февраля 2034 года.

Тем не менее даже при условии успешной реализации региональных программ капитального ремонта, а также проектов ускоренной замены лифтов в субъектах Российской Федерации до 15 февраля 2021 года не удастся исполнить требования технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» и заменить все лифты с истекшим сроком службы. Эксперты пришли к мнению о необходимости увеличения срока приведения лифтов в соответствие требованиям технического регламента, но новый срок должен быть обоснован и экономически, и технически, чтобы субъекты несли ответственность за его исполнение. Об этом на комиссии сказал исполнительный директор НЛС, генеральный директор Ассоциации «Российское лифтовое объединение» (РЛО) Петр Харламов.

Причины долговечности возведений из SIP-панелей

Эти цифры не точны, так как в конечном итоге все зависит от разных факторов. В первую очередь, это соблюдение технологии при производстве SIP листов, а также соблюдение правил безопасности при их монтаже. Не менее важным фактором называют климат в местности, в которой находится жилище. В более мягком климате дом будет практически вечным. В климате с постоянными ураганами, перепадами температур, наводнениями и иными стихийным бедствиями, соответственно постепенно портиться.

Качество эксплуатации рассмотрев характеристики в среднем больше, чем у кирпичных и бетонных. Это связано с тем, что такие структура имеет монолитную конструкцию. Они не дают усадку, что помогает им дольше сохранять первоначальный вид. Древесные плиты и утеплитель не боятся грызунов, так как ОСП обрабатываются специальным составом, полностью отбивающим у вредителей «интерес». Единственная уязвимая в этом смысле часть — это пенополистерол, но грызунам до него сложно добраться.

Наша компания много лет строит жилье, и предлагает вам лучшие проекты из СИП панелей -гарантия 25 лет беспроблемной эксплуатации.

Срок службы лифта в жилом доме: норматив

По моему мнению, управляющая организация обязана заключить договор с экспертной организацией, провести в надлежащие сроки плановое экспертное обследование всех лифтов и в результате имеет полное право на выставление дополнительных счетов жителям такого дома. Вот только проконтролировать расходы постфактум будет уже существенно сложнее.

По действующим нормативам, срок эксплуатации пассажирского лифта, расположенного в многоквартирном доме, не должен превышать 25 лет. Как только указанный срок подходит к концу, дальнейшая эксплуатация объекта запрещена. Со стороны УК или ТСЖ должна организоваться проверка работоспособности лифтовых узлов.

Срок службы жилых домов снип

Каждая из эпох истории нашей страны привнесла в градостроительство что-то своё. Сталинская эпоха с её ампиром подарила стране красивые и прочные дома, послевоенная – огромное количество невзрачного, но доступного жилья. В новое время повсюду, как из-под земли, вырастают жилые высотки из стекла и бетона.

Шлакоблок – популярный строительный материал, который создается путем прессования бетонной смеси. Столь необычное название он получил из-за присутствия в составе доменного шлака, который, впрочем, сейчас успешно заменяю гранитным отсевом, песком, гравием, осколками кирпича и другими наполнителями. В результате материал получается экологически чистым и безопасным.

Срок эксплуатации жилых домов по типам проектов построек

Для расчета нормативных сроков используют различные методики, которые связаны с определением нормальной продолжительности службы всех основных конструкций и элементов здания — перекрытия, лестницы, стены, фундамент и т. д.

Рекомендуем прочесть: Коммерческое предложение муки

Для различных типов многоквартирных зданий устанавливаются специальные сроки годности, в течение которых можно безопасно эксплуатировать без ущерба для жизни и здоровья граждан, а также имущества физических и юридических лиц.

Срок эксплуатации одноэтажных жилых домов нормативы

Анализ приведенной информации показывает, что срок службы деревянного дома из бруса или бревна определяется, главным образом, долговечностью сруба. При этом не играют собой роли элементы здания, которые являются заменяемые. Их ориентировочные сроки службы составляют:

Человек редко задумывается, что его жильё когда-то будет снесено. Родной уголок кажется вечным и незыблемым. Но всё имеет свой срок, как и жилые дома, которые рано или поздно превратятся в груду развалин. На их месте вырастет новостройка, в которую заселятся другие люди, и запустится новый цикл городской жизни.

Средний срок эксплуатации жилых домов

В том случае, если застройщиком были допущены определенные нарушения, касающиеся каких-либо строительных норм, а также сроков ввода здания в эксплуатацию, ему грозит административное наказание, выраженное в наложение штрафа.

Он составляет столь незначительный период времени ввиду того, что воздействие горячей воды, а также перепад температурных режимов, ведет к достаточно быстрому разрушению металлических сплавов и чугуна, из которых преимущественно изготавливаются данные системы.

Нормативные сроки эксплуатации жилых домов

Виды жилых многоквартирных домов По уровню капитальности жилые дома классифицируются согласно материалу изготовления основных (не подразумевающих замену) элементов (фундамент, стены/колонны перекрытия) и подразделяются на 5 групп, каждая из которых имеет свой срок службы:

Рекомендуем прочесть: Как записаться в гаи через госуслуги по смене собственника тс

Осмотр выполняется в такой последовательности: Придомовая территория, вводы, выпуски и дворовые сети различных коммуникаций. Фундамент, отмостка, подвальные помещения и расположенное там оборудование. Фасады, наружные стены, включая балконы, лоджии, различные декоративно-архитектурные детали, устройства отвода атмосферных осадков. Кровля и чердачные помещения вместе с выходящими туда оголовками вентиляции, канализации, антеннами и т.д.

RDH Строительная наука | Как долго служат здания?

Каждое здание уникально. Потребность в техническом обслуживании, ремонте и обновлении активов варьируется в зависимости от многих факторов, включая: качество строительства, детали дизайна, условия воздействия и уровень заботы, оказываемой владельцами и их командой управления объектом.

Несмотря на различия между отдельными зданиями, было определено, что многие здания следуют схожей схеме, поскольку они проходят различные стадии в своих соответствующих жизненных циклах.В связи с этим были определены пять общих стадий жизненного цикла, которые, используя аналогию с человеческим телом, концептуально резюмированы на рисунке ниже.

Хотя эти этапы жизненного цикла являются обобщениями, они позволяют владельцам и менеджерам предвидеть будущие потребности в обновлении капитала и принимать обоснованные решения о составлении бюджета и других ресурсах для обслуживания, ремонта и обновления активов.

Из рисунка видно, что затраты на техническое обслуживание обычно остаются неизменными на протяжении всего срока службы здания; однако затраты на обновление активов сильно различаются в разное время, особенно на этапах 3 и 4 жизненного цикла предприятия.Требования к эффективному управлению объектом одинаковы для всех типов собственности, будь то высотное здание, малоэтажное здание, пожарная часть или офисное здание. Мы можем классифицировать этапы жизни следующим образом:

«Pre-Natal» (до 1 года). На данном этапе здание находится в процессе передачи от застройщика первым владельцам. Активы новые и покрываются различными гарантиями. Требования к техническому обслуживанию сосредоточены на очистке и периодических проверках
«Детство» (1-16 лет). В течение этого периода владельцы взяли на себя полную ответственность за все техническое обслуживание, ремонт и долгосрочное планирование реконструкции здания. Имея двухлетний опыт расходов, владельцы разработали программу профилактического обслуживания и направляют деньги в долгосрочный резервный фонд. Владельцы начинают заниматься некоторыми относительно небольшими проектами обновления, которые более подробно рассматриваются в следующем разделе.
«Подростковый возраст» (17-29 лет). Именно на этом 3-м этапе собственники могут обнаружить, что бюджеты на техническое обслуживание, установленные на 2-м этапе жизненного цикла, больше не соответствуют предстоящей замене строительных активов, которые вышли из строя и достигли конца своего срока полезного использования. Этот этап представлен заметным увеличением количества проектов обновления капитала. Этот этап жизненного цикла часто вынуждает владельцев серьезно пересмотреть свою историческую практику составления бюджета и делать более разумные финансовые ассигнования на обновление активов по мере того, как здание движется через этап-3 жизненного цикла к этапу-4.
Взрослый (от 30 до 49 лет). Самый крупный и самый дорогой из всех проектов по обновлению активов, как правило, приходится на 4-й этап жизненного цикла. В результате необходимо будет реинвестировать значительные средства в здание, а стандартные бюджеты на эксплуатацию и техническое обслуживание необходимо будет пересмотреть. Некоторые из активов были заменены за предшествующие 30-40 лет, и теперь владельцы и управляющий управляют зданием с активами разного возраста. Единой базовой линии больше нет, и менеджерам объектов поручено отслеживать различные активы.
Старость (50+ лет). На данном этапе все основные активы прошли один цикл обновления. Следовательно, Этап-5 жизни — это, по сути, этап 2-го возвращения к жизни. Теперь владельцы должны подготовиться к следующему циклу обновления активов, поскольку здание переваливает за 50-летний юбилей и вступает в следующие 50 лет эксплуатации.

Теперь мы рассмотрим каждый из пяти этапов жизненного цикла более подробно, уделяя особое внимание требованиям к обслуживанию, ремонту и обновлению на каждом этапе.

1. «Дородовой» этап (до 1 года)

Первый этап жизненного цикла здания длится до конца первого (или второго года), в зависимости от типов гарантий по проекту.

Техническое обслуживание. Основное внимание на этом этапе уделяется проведению предписанного технического обслуживания для сохранения гарантий на новые активы, которое также включает проверки для выявления любых гарантийных дефектов. На этом этапе некоторые молодые страт-корпорации изо всех сил пытаются установить соответствующие процедуры технического обслуживания, включая полный перечень контрактов на техническое обслуживание и журналы технического обслуживания, чтобы продемонстрировать, что проводится необходимая должная осмотрительность.
Ремонт. В нормальных условиях владельцы не должны нести каких-либо значительных затрат на ремонт на этом очень раннем этапе жизни здания. Когда ремонт необходим, он может быть спорным и может привести к спорам с разработчиком и другими сторонами по поводу того, покрываются ли они гарантиями. Важно, чтобы владельцы получали советы от своих консультантов о том, как отличить законные гарантийные дефекты, нормальный износ и другие подобные вопросы.
Продления. За исключением каких-либо необычных обстоятельств, не должно быть никаких проектов по замене активов на этой ранней стадии жизненного цикла здания. Если актив требует замены, то это, скорее всего, произошло в результате преждевременного отказа, неправильного использования или злоупотреблений со стороны владельцев, форс-мажорных обстоятельств или, возможно, некоторых страховых убытков.

«Предродовая» стадия по существу заканчивается, когда истекает первоначальная годовая, 15-месячная и / или двухлетняя гарантия. Дополнительные долгосрочные гарантии, такие как пяти- и десятилетние гарантии, рассматриваются как часть перехода здания в «стадию детства».

2. «Детство»

Этап (2-16 лет)

Второй этап жизни здания можно считать начавшимся около 2-й годовщины или примерно до 16-го года. В очень общих чертах стадия детства характеризуется следующим:

Техническое обслуживание. Стандартные бюджеты на эксплуатацию и техническое обслуживание обычно достаточны для эксплуатации здания. Корпорация страта прошла через два года прорезывания зубов и должна была разработать необходимую и достаточную программу профилактического обслуживания.Задачи по техническому обслуживанию сосредоточены на сочетании работ по очистке, проверке и мелком разном ремонте. Владельцы должны быть осторожны, чтобы не расслабиться на этом этапе жизненного цикла здания — на горизонте маячат большие расходы, и приготовления, сделанные на этом раннем этапе, смягчат их влияние.
Ремонт. В течение первых пяти лет владельцы должны продолжать концентрировать свои усилия на сохранении оставшихся гарантий на активы.Возникнет ряд относительно небольших ремонтных проектов, но они не должны существенно повлиять на операционный бюджет.
Продления. Даже в самых хорошо спроектированных зданиях с использованием материалов самого высокого качества есть некоторые активы, которые имеют короткий срок службы. На Этапе-2 владельцы столкнутся с некоторыми активами, требующими замены. Обычно это небольшие проекты с относительно низкими капитальными затратами. Однако, поскольку это первые проекты по обновлению здания, владельцы могут быть застигнуты врасплох и не смогут представить проекты в должной перспективе.Эти проекты обновления не обязательно означают, что у здания есть проблемы — скорее, владельцы должны понимать, что некоторые активы имеют короткий срок службы. Владельцы / менеджеры могут обратиться за советом к профессионалам, чтобы определить подходящий объем работ и получить конкурентные предложения.

Ниже приводится краткое изложение некоторых проектов обновления, которые могут возникнуть на втором этапе жизненного цикла объекта:

Водонагреватели. Многие домовладельцы знакомы с заменой газовых водонагревателей.К сожалению, на некоторых объектах в течение первых 16 лет эксплуатации здания производилась многократная замена водонагревателей, и иногда уделяется внимание замене водонагревателей с коротким сроком службы более прочной системой, такой как бойлер и резервуары для хранения воды.
Циркуляционные насосы. Малоэтажные и высотные здания оборудованы одним или несколькими циркуляционными и рециркуляционными насосами очень малой мощности, которые распределяют горячую воду по всему зданию.Поскольку эти насосы работают непрерывно, их часто заменяют каждые 3-10 лет, в зависимости от качества насоса.
Двигатели для ворот. Автомобильные въезды в гаражи обычно являются местами с интенсивным движением, которые изнашиваются из-за повторяющихся циклических движений дверей. В зависимости от загруженности дорог их обычно меняют каждые 3-10 лет.
Перекраска экстерьера . Некоторые виды внешней облицовки и отделки, в частности деревянная отделка, деревянный сайдинг и деревянные заборы, потребуют перекраски / восстановления для сохранения их целостности и эстетического вида.Частота и объем проектов перекраски определяется условиями выдержки.

Некоторые дополнительные проекты, которые могут возникнуть на этом этапе, включают: обновление внешнего герметика, обновление мембран балкона, замена коврового покрытия в коридоре и капитальный ремонт отстойника.

Важно понимать, что активы с коротким сроком службы (т. Е. Активы со сроком полезного использования 10 лет или меньше) будут по-прежнему нуждаться в циклической замене на всех последующих этапах жизненного цикла здания.Эти проекты могут доставить неудобства и разочарования владельцам; однако они не оказывают серьезного влияния на финансовую прибыль, если мы рассматриваем общую картину жизни здания.

ПРОЧИТАТЬ : RDH Existing Buildings Services

3. Стадия «подростковый возраст» (17-29 лет)

Третья стадия жизни здания — это резкое изменение количества проблем, с которыми сталкиваются владельцы. На ранних этапах жизни владельцы могли реагировать на проблемы, которые время от времени возникали.На третьем этапе жизни владельцы должны быть еще более бдительными и проявлять дополнительную осторожность, чтобы проявлять инициативу в управлении активами. Значительное увеличение количества проектов по обновлению активов на этом этапе жизненного цикла не обязательно указывает на проблемы со зданием, а скорее вызвано возрастом активов, многие из которых сейчас будут приближаться к концу своего расчетного срока службы.

Этот этап жизненного цикла здания характеризуется следующим:

Техническое обслуживание . Техническое обслуживание по-прежнему сосредоточено на всех критических активах, таких как отстойники, лифты, системы пожарной сигнализации и крыши. Кроме того, особое внимание следует уделять наружным герметикам и различным служебным проходам через стены и крышу.
Ремонт. Это стадия, на которой начинают происходить различные типы морального износа. Например, некоторые активы, особенно электронные компоненты, могут быть подвержены технологическому устареванию и больше не производятся, что затрудняет поиск запасных частей.Различные формы устаревания и способы управления ими будут обсуждаться в одном из будущих информационных бюллетеней.
Продления. Многие активы спроектированы с расчетом на полезный срок службы 20-25 лет и поэтому считаются активами среднего срока эксплуатации. Это одна из основных причин, почему исследования резервных фондов включают 30-летний горизонт планирования (т.е. окно в будущее). Это позволяет владельцам предвидеть и подготовиться к большинству проектов по замене активов.Способность владельцев финансировать эти капитальные затраты может иметь значительное влияние на будущий срок службы здания.

Ниже приводится краткое изложение типов проектов реконструкции, которые могут возникнуть на третьем этапе жизненного цикла здания:

Перелив кровли. Многие плоские (пологие) крыши и некоторые скатные крыши имеют полезный срок службы примерно 20-25 лет. Даже самые лучшие крыши при хорошем уходе все равно нужно будет заменить на этом этапе эксплуатации.
Модернизация лифта. Лифтовые системы обычно требуют модернизации оборудования управления примерно через 20 лет.
Отопительные котлы. Многие котлы рассчитаны на приблизительный 20-летний срок службы, и владельцы нередко заменяют котлы на этом этапе жизненного цикла здания.
Водопроводно-распределительные системы. Во многих зданиях с медными распределительными трубами были проведены проекты по замене трубопроводов или облицовки.Некоторые компании Strata установили системы нейтрализации кислоты (фильтрации воды), чтобы уменьшить износ медных труб.

Некоторые дополнительные проекты на этом этапе включают: замену наружного герметика, замену вышедших из строя герметичных стеклопакетов и капитальный ремонт отстойных насосов.

В некоторых случаях некоторые из проектов, которые обычно выполняются на 3-й стадии жизни, могут быть отложены до 4-й стадии жизни. Однако возможность достижения полного срока службы активов будет зависеть от качества обслуживания, которое владельцы выполняли в течение первых 30 лет жизни здания.

4. Этап «взросление» (30-49 лет)

Четвертая очередь строительства начинается примерно через 30 лет. Некоторым активам с более коротким сроком службы (которые были впервые заменены на первой стадии жизни) теперь потребуется второй раунд обновления. Владельцы и их управляющий недвижимостью теперь сталкиваются с проблемой в отношении объекта, содержащего ряд активов разного возраста и ухудшающихся с разной скоростью. Этап 4 жизненного цикла здания характеризуется следующими признаками:

Техническое обслуживание. Техническое обслуживание на этом этапе практически не отличается от более ранних этапов жизненного цикла. Владельцы продолжают уделять внимание обслуживанию всех критических систем. Качество программы профилактического обслуживания поможет снизить скорость износа некоторых активов.
Ремонт. Функциональное устаревание, устаревание стиля и устаревание с юридической точки зрения требуют тщательного контроля на этом этапе. Кроме того, факторы, влияющие на износ активов, будут рассмотрены в следующем бюллетене.
Продления. На этом этапе владельцы столкнутся с самыми крупными и дорогими проектами по обновлению активов, такими как замена окон и элементов облицовки стен.

Ниже приводится краткое изложение типов проектов по обновлению, которые часто возникают на стадии «взрослой жизни» здания:

Наружная облицовка. Некоторые комплекты облицовки наружных стен достигают конца своего срока службы и требуют обновления на этом этапе эксплуатации.
Панели пожарной сигнализации . Системы пожарной сигнализации склонны к технологическому устареванию, что влияет на доступность запасных частей. Замена панели иногда может вызвать необходимость замены всех полевых устройств по всему зданию, таких как дымовые извещатели и тепловые извещатели.
Наружные проезды . После 20-30 лет непрерывного воздействия, асфальтовые дороги и участки с бетонным покрытием, вероятно, потребуют восстановления.Признаки износа включают растрескивание аллигатора и выбоины.
Косметический ремонт салона. Устаревание стиля иногда приводит к необходимости замены внутренней отделки и мебели в вестибюлях, коридорах и туалетных комнатах.

ЧИТАТЬ: От восстановления здания до модернизации

5. «Старость» и старше (50+ лет)

Пятая стадия жизни здания начинается примерно с 50 лет. Важно отметить, что прямой зависимости между возрастом и состоянием здания нет.Некоторые старые здания могут быть в очень хорошем состоянии в результате того, что владельцы заменили имущество по окончании срока их полезного использования. Аналогичным образом, некоторые молодые здания могут находиться в плохом состоянии из-за ненадлежащего обслуживания или преждевременного выхода из строя некоторых активов.

Большинство зданий будут продолжать эксплуатироваться в течение многих десятилетий после жизненного цикла-5. Необходимое и достаточное обслуживание на каждом этапе жизненного цикла в сочетании со своевременным обновлением активов гарантирует, что владельцы получат много десятилетий хорошей стоимости от своих инвестиций в недвижимость.

Управление стадиями жизненного цикла

Есть два наиболее ценных инструмента, которые помогают владельцам управлять активом на каждом из пяти этапов жизненного цикла. Это:

План обслуживания. План обслуживания помогает владельцам контролировать то, что происходит на каждом этапе жизненного цикла, обеспечивая выполнение надлежащего обслуживания для достижения полного срока службы активов.
Заповедник. Исследование резервов (или Отчет об амортизации, или План капитального ремонта) помогает владельцам предсказать, когда активы, вероятно, достигнут конца своего полезного срока службы, и отложить достаточные денежные средства в резервный фонд для компенсации финансовых трудностей, связанных со специальными сборами.Запросите бесплатное предложение отчета об амортизации в RDH.

Вопрос: В следующем посте мы попытаемся ответить на вопрос, как долго должно длиться зданий?

Пожалуйста, не стесняйтесь оставлять свои комментарии ниже. Нам еще предстоит многое понять о жизненных циклах зданий.

Срок службы — Срок службы строительных систем

Даже проживая в многоквартирном доме, отдельные жители должны некоторые из тех же обязанностей, что и у домовладельца на одну семью.В то время как члены совета директоров будут более вовлечены, чем другие резиденты, в помощь в обеспечении надлежащее обслуживание инфраструктуры своего сообщества, каждый житель кооператива или кондоминиума делит частичную владение общим имуществом сообщества — и это должно привести к осознанию общих потребностей сообщества.

Сознавая

Часть этой чувствительности к собственности означает, что члены правления и другие резиденты должны следить за компонентами своего здания, включая котлы, лифты, Агрегаты HVAC, электрические системы и другие системы, которые необходимо обслуживать и время от времени заменял.Даже самый прочный и ухоженный котел или блок HVAC в конечном итоге выйдет из строя. И пока невозможно точно определить, когда наконец-то выдадут крупную строительную технику, обучили профессионалы могут помочь советам директоров и менеджерам оценить, когда им нужно будет заменены.

Такие оценки могут быть полезны членам совета директоров и другим лицам, заинтересованным в эксплуатации жилых домов, позволяя им планировать свои краткосрочные и долгосрочные бюджеты и графики капитального ремонта.Но даже с дежурные специалисты, администраторы зданий должны сохранять бдительность, и они должны знать, что искать, и знать, когда обращаться за помощью к своим консультантам.

Жизнь котла

Ясно, что одна из самых важных систем в любом жилом доме — это котел. Хотя все знают, когда машина не работает в холодный январский день, потому что они могут видеть свое дыхание и роясь под одеялом, все меньше жителей знают, что на самом деле делает котел работает.Еще меньше людей знают, что нужно сделать, чтобы котел продолжает работать.

Регулярные проверки использования холодной воды в бойлере могут выявить отклонения в использовании, которые могут указывать на утечку или еще одна проблема с системой. Даже больше, чем другие системы здания, котел необходимо регулярно и надлежащим образом обслуживать, чтобы по словам Стюарта Уиллиса, старшего сотрудника проекта менеджер и специалист по запасам Falcon Group, инженерно-технический архитектурная фирма, базирующаяся в Бриджуотере, штат Нью-Джерси.

«Правильное обслуживание или его отсутствие могут означать разницу между котел прослужит 40 лет или всего 15 лет, если им полностью пренебречь », — говорит Уиллис. «Также стоит вопрос о качестве компонентов, установленных последними. время. Качество изготовления тоже имеет решающее значение ».

В течение срока службы котла может потребоваться много небольших работ по техническому обслуживанию, прежде чем он будет заменен на котел. новая модель.Как правило, новые котлы прослужат от 25 до 30 лет при надлежащем по словам Фила Крауса, владельца компании Fred Smith Heating & Plumbing Co. на Манхэттене.

Ричард Блазер, президент компании Atlas Welding в Бронксе, обслуживающей котлы. и производит и обслуживает уплотнители мусора, говорит, что его компания видит некоторые работающие котлы столетней давности. «Они сделали их довольно крепкими [тогда], и они прослужили. Изготовлено котлов с 1970-х длится от 25 до 30 лет », — говорит он.

Часто вопрос о том, когда заменить котел, действительно сводится к вопросу о том, какой Сделан ремонт. Утечки в котельной системе приводят к износу система очень быстро, говорит Блазер. «Добавление пресной холодной воды добавляет в систему коррозионные элементы. Ты должен следить за тем, сколько воды попадает в систему ».

Еще один ключ к мониторингу котельной системы — хорошее ведение документации, — говорит Блазер.А Журнал учета котла должен вестись, а обслуживающий персонал должен регулярно запишите количество воды, использованной системой. Запись должна храниться в журнал регистрации звонков в сервисный центр и действий во время этих звонков. Регулярные измерения температуры дымовой трубы также позволят обслуживающему персоналу иметь хорошее представление об эффективности котла.

Воздух там

В отличие от некоторых строительных систем, которые довольно просты, системы HVAC имеют много компонентов, в том числе градирни, чиллеры, кондиционеры и теплообменники.Срок службы всех этих компонентов составляет от 25 до 30 лет. в зависимости от качества компонента, а также качества и частоты — говорит Уиллис. Краус согласен с тем, что системы HVAC должны прослужить в среднем 30 лет, может быть, даже 40. А учитывая возраст многих довоенных здания в Нью-Йорке, клапаны и некоторые механические детали могут прослужить более 50 лет, но каждый компонент индивидуален, говорит он.

«Когда вы начинаете испытывать повторяющиеся проблемы с какой-либо системой, например, серьезные перебои в обслуживании, обычно это хороший признак того, что система достигла своего исправного состояния. жизнь », — говорит Уиллис.«Сейчас хорошее время, чтобы посоветоваться со своими профессионалами».

Хорошая пословица говорит Ричард Сильвер из American Pipe and Tank и Manhattan Cooling. Towers — это «позаботиться о вашей системе отопления летом и охлаждающем оборудовании в зима.» Он рекомендует визуально осмотреть общее состояние башен, особенно структурная целостность; проверить состояние внутренней заливки, которая при повреждении может привести к потере эффективности, увеличению затрат на электроэнергию и расточительству использование химической обработки; выполнить анализ вибрации, чтобы определить движущиеся компоненты, которые показывают признаки износа; и проверьте все трубопроводы на предмет ремонта.

Здесь также важно использование — и, что более важно, просмотр — бортового журнала. «Тот, кто отвечает за обслуживание здания, должен ознакомиться с этой информацией», — говорит Блазер. Для некоторых зданий это может быть суперинтендант, а для другие, это может быть председатель правления.

Кишки и мусор

Срок службы уплотнителей мусора намного короче, чем у котлов, но частично это из-за их грубого использования.Компактор часто служит всего от 8 до 10 лет. «Уплотнитель мусора требует больших усилий», — говорит Блазер. «Люди бросают в компактор много вещей, которые нельзя туда бросать». Практическое правило ремонта или замены уплотнителя мусора заключается в следующем: ремонт его превышает половину стоимости замены блока, полная замена — вероятно, лучший вариант, — продолжает Блазер, — хотя он отмечает, что это правило не обязательно применимо к другим компонентам здания.

Что касается водопровода и трубопроводной системы здания, частый осмотр покажет точное количество износ.«В некоторых случаях первоначальный трубопровод в здании находится в относительно хорошем состоянии. Из Конечно, при замене вещей мы используем более современные современные материалы », — отмечает Краус. Он добавляет, что будьте особенно внимательны к движущимся или механическим частям. особенно насосы и клапаны, срок службы которых зависит от постоянного использования.

На крыше

Немногие части жилого дома так же важны, как крыша — она помогает поддерживать температуру в здании независимо от показаний термометра. чтение говорит, защищает его содержимое от разрушительных протечек и повреждений водой, и буквально удерживает дождь от голов жителей.Неухоженная крыша — это бремя — это кровоточит деньги в виде постоянных временных ремонтных работ, порчи дома. собственность, и, возможно, даже судебные иски, возбужденные разгневанными акционерами. Самый кровли служат от 10 до 25 или 30 лет, в зависимости от различных факторы.

Еще один ключевой элемент на крыше — вездесущий резервуар для воды. Обычно в Нью-Йорке Городской резервуар на крыше служит системой хранения бытовой воды и водозаборник для пожаротушения.

«Резервуары из кедра служат 30-35 лет, прежде чем потребуется их замена», — говорит Энди Розенвак, владелец Rosenwach Group, резервуара на крыше и здания. компания по техническому обслуживанию, расположенная в Лонг-Айленд-Сити. «Дерево становится губчатым из-за роста водорослей. Баки начинают протекать »и, в конечном итоге, нуждаются в замене, — говорит он и добавляет, что несколько факторов могут сократить срок службы, включая выхлоп из градирен и котлов, так как а также повреждение от птиц, которое может вызвать ненужное ухудшение и повлиять качество воды.

С другой стороны, новые технологии и улучшенные строительные материалы могут помочь По словам Розенваха, продлить срок службы танка. «Когда дело доходит до резервуара для воды, рекомендуется, чтобы он оставался расстояние. С сегодняшними новыми элементами управления и кровельными материалами резервуар требует минимального ремонта. в течение всей жизни. Резервуар с кедровой крышей следует заменять на минимум 30 лет после установки. Бюджетирование должно производиться с этого времени Рамка.”

Ведение записей — важная часть процесса обслуживания резервуаров на крыше, тоже, говорит Розенвах. Следует вести учет года установки резервуара; огнеупорный резерв мощности; количество ежегодных чисток и бактерий тестирование; и как часто меняют трубу в течение срока службы резервуара.

Подниматься?

Помимо наблюдения за погодой в их котлах и оборудовании HVAC, мудрые руководители зданий планируют регулярные расходы на лифты, в том числе ремонт салона кабин.Обслуживание лифтовой системы может быть существенные — и решающие — расходы, говорит Уиллис, поэтому управляющие недвижимостью и члены совета директоров должны очень уверены в профессионализме тех, кого нанимают для поддержания тех системы.

«Использование качественных подрядчиков и регулярное поддержание качества имеют важное значение. чтобы получить максимальную отдачу от лифтовой системы », — говорит Уиллис.

Подрядчики по обслуживанию лифтов обычно проверяют систему раз в месяц, журнал состояния системы и недавнего технического обслуживания в машинном отделении.Подрядчик выполнит визуальный осмотр системы, при необходимости смажьте систему маслом и консистентной смазкой. На основании по протоколу технического обслуживания консультант по лифту (который отличается от лифтового подрядчика, который продает и обслуживает системы), может быть нанят оценить систему. Консультант может составить спецификации для улучшения системы, заказанные платой, а затем выставить спецификации на участие в торгах и помощь в выборе подрядчика.

«Вы должны найти лифтового подрядчика с хорошей репутацией и лифт с хорошей репутацией. консультант », — говорит Кеннет Бреглио, исполнительный вице-президент BP Elevator в Бронксе.

Что касается бюджета капитальных резервов, обслуживание лифта обычно разбивается на две части. по линии: ремонт салона кабины, который проводится каждые 12-15 лет; а также модернизация всей системы, которая проводится каждые 25-30 лет, Willis объясняет. «Это, как правило, очень дорогой проект — все системы управления модернизированы с точки зрения технологий и безопасности».

Благодаря постоянному развитию технологий, системы управления лифтами сейчас имеют продолжительность жизни всего от 20 до 25 лет.Мотор и кабины лифта система может быть устаревшей, но в наши дни все элементы управления компьютеризированы и поэтому эта часть системы должна регулярно обновляться, — говорит Бреглио. «Иногда через 10–15 лет после замены элемента управления лифтом вы ищете запчасть, а ее уже нет в наличии. Это обратная сторона компьютерной эры. Владельцу очень сложно сказать, что он установил 10 или 15 лет назад теперь устарело ».

Подключение!

Электрические системы также, как правило, обновляются по мере необходимости.Но менеджеры некоторых крупных жилых домов выделяют средства на замену трансформаторов или распределительных устройств, срок службы которых обычно составляет 25 лет. Другие электрические системы, такие как системы безопасности и системы внутренней связи / входа, вероятно, потребуется чаще заменять или, по крайней мере, модернизировать, опять же из-за достижений в области технологий и меняющихся потребностей жителей дома. Некоторые жители хотят большей безопасности, другие — большей безопасности. удобство (как, например, в случае систем бесключевого доступа) и т. д. внесены изменения в систему.

Независимо от возраста системы безопасности или системы входа, персонал здания следует проверять его не реже одного раза в месяц, чтобы убедиться, что система работает должным образом. Некоторые доски жилых домов начинают прибавлять линии пункт ремонта к их годовому бюджету, чтобы учесть модернизацию компьютера системы и Интернет-системы, — говорит Уиллис. «Из-за темпов развития технологий компьютерная сеть здания может иметь срок службы от 15 до 20 лет», — говорит он.

Системные проверки

В дополнение к ведению регулярных журналов системного оборудования в жилом здания, члены совета директоров должны заказать исследование резерва капитала квалифицированным консультантов не реже одного раза в несколько лет. Здание, руководство которого ведение скрупулезных служебных записей приносит наибольшую пользу от таких исследований, — говорит Уиллис.

«В действительно хорошо управляемых зданиях будет промаркирован каждый насос, и запись будет сохраняются при каждом обслуживании и замене каждой детали.Есть много переменных — некоторые системы подвержены влиянию погоды, которая может быть переменной », — говорит Уиллис. «Учитывая множество переменных, полезно пересматривать график резервов капитала каждые два-три года. Это движущаяся цель «.

Начальник здания, обслуживающий персонал и руководство должны знать о существующий график технического обслуживания для каждой системы здания и сколько денег потратил на ремонт, по словам Крауса. «Зданиям следует вести график своих расходов.Вы должны обратить на это внимание. Хороший менеджер или хороший супергерой должны вести журнал и всегда быть в курсе использования каждого компонента здания. Бывают моменты, когда ремонт лучше замены. Эффективность — ключ к успеху ».

Джонатан Барнс — писатель-фрилансер и частый автор The Cooperator и других публикаций.

Количество домов по сроку службы многоквартирного дома (Сеул).

Контекст 1

… Срок службы многоквартирного дома в Сеуле и Кёнгидо, наиболее густонаселенных районах Кореи, выглядит следующим образом. Исследовано состояние количества многоквартирных домов по сроку службы в Сеуле за последние три года (2014 г.) (2015 г.) (2016 г.) (Таблица 1). Количество многоквартирных домов возрастом старше 21 года составляло 7243 дома (36,99%) в 2014 году, 7819 домов (39,13%) в 2015 году и 8038 домов (40,27%) в 2016 году, что свидетельствует о постепенном увеличении его доли по сравнению с новостройками. многоквартирные дома возрастом менее пяти лет [10]….

Контекст 2

Контекст 3

… к прилагаемым таблицам 1-3 стандартов сертификации долговечного жилищного строительства приведены стандарты оценки и градации [32]. Для долговечности результаты с самой низкой оценкой по элементам оценки суммируются и отображаются как итоговая оценка. …

Контекст 4

… результат анализа следующий (Таблица 10). Все кейсы получили пять баллов за обеспечение независимости между общими трубами и эксклюзивными помещениями, а также за проектирование, облегчающее ремонт и замену труб и проводов, что свидетельствует о перекосе в конкретных элементах (рис. 8)….

Контекст 5

… подробные стандарты оценки ремонтопригодности (общее пространство) включают шесть пунктов, включая план размещения пространства трубопроводов в пространстве общей зоны, отверстие доступа в общем пространстве трубопроводов, размещение труб в пространство для трубопроводов, возможность сборки конструкции трубопроводов, обеспечение 20% запаса для основного общего вертикального пространства для трубопроводов и установка одного или нескольких резервных пространств для трубопроводов (вала) отдельно. Результат анализа следующий (Таблица 11)….

Контекст 6

… подробные стандарты оценки ремонтопригодности (общее пространство) включают шесть пунктов, включая план размещения пространства трубопроводов в пространстве общей зоны, отверстие доступа в общем пространстве трубопроводов, размещение труб в пространство для трубопроводов, возможная сборка конструкции трубопроводов, обеспечение 20% запаса для основного общего вертикального пространства для трубопроводов и установка одного или нескольких резервных пространств для трубопроводов (вала) по отдельности. Результат анализа следующий (Таблица 11).Во всех случаях было получено пять баллов за план размещения пространства для трубопроводов в пространстве общего пользования и отверстия для доступа в общем пространстве для трубопроводов (Рисунок 9). …

Контекст 7

… результаты показали значительно более высокое соотношение случаев с 50 баллами и 51 баллом (Рисунок 10). Только по одному случаю каждый получил 56 баллов и 57 баллов, которые были наивысшими оценками, допустимыми в рамках нормальной оценки (Таблица 12). За применение конструкции трубопроводов, которую можно собрать, 33 случая получили три балла, когда она была спроектирована для облегчения ремонта и замены обычных горизонтальных труб (трубопроводов сантехники и машинного оборудования)….

Контекст 8

Контекст 9

График предполагаемой продолжительности жизни во Флориде

График предполагаемой продолжительности жизни InterNACHI для домов во Флориде

В следующей таблице подробно описан прогнозируемый срок службы приборов, продуктов, материалов, систем и компонентов для домов в штате Флорида. (Это также может быть применимо к штатам в соседнем прибрежном регионе с аналогичными климатическими и погодными условиями на типичной основе.) Хотя многие компоненты и системы в домах, расположенных во Флориде и в окрестностях, имеют ожидаемый срок службы, сопоставимый с аналогичным сроком службы в других местах. в U.S., те предметы, которые регулярно подвергаются воздействию элементов, включая соленую воду, ветер, солнце и тепло, особенно уязвимы для преждевременного выхода из строя по сравнению с предметами, установленными в домах, расположенных в другом месте. Эти рекомендации направлены на устранение этих различий.

Кроме того, инспекторы Флориды подчиняются требованиям штата по сообщению о недостатках на основе ожидаемого срока службы:

468.8323 Акт осмотра дома. По завершении каждого домашнего осмотра для получения компенсации домашний инспектор должен предоставить письменный отчет, подготовленный для клиента.

(1) Домашний инспектор должен сообщить:

(a) на тех системах и компонентах, которые проверены, что в

профессионального заключения инспектора, имеют существенные недостатки или

Срок службы

подходит к концу;

(b) если не самоочевидна, причина, по которой система или компонент сообщили о

в соответствии с пунктом (а) имеет значительный дефицит или приближается к концу его

Срок службы

(Для сравнения ожидаемого срока службы в других регионах U.S., см. График предполагаемой продолжительности жизни домов InterNACHI.)

Потребители, инспекторы и другие специалисты, консультирующие своих клиентов, должны учитывать, что эти ожидаемые сроки жизни были определены путем исследований и испытаний, основанных на регулярном рекомендуемом техническом обслуживании и условиях нормального износа, а не экстремальных погодных (или других) условий, небрежности, чрезмерного износа. использование или злоупотребление. Поэтому их следует использовать только в качестве руководства, а не полагаться на гарантии или гарантии.

Подготовка поверхности и качество краски являются наиболее важными факторами, определяющими ожидаемый срок службы краски.Ультрафиолетовые (УФ) лучи могут сократить продолжительность жизни, особенно в прибрежных регионах, где много солнечного света и жары, а также ветряные дожди. Кроме того, условия высокой влажности в помещении или на открытом воздухе могут повлиять на срок службы этих компонентов, поэтому их следует обслуживать сезонно.

КЛЕИ, ЗАПОЛНИТЕЛИ И КРАСКИ	ГОД
Конопатка (внутренняя)	от 5 до 8
Конопатка (внешняя)	от 1 до 3
Строительный клей	10+
Краска (внешняя)	5
Краска (внутренняя)	с 8 по 12
Кровельные клеи / цемент	8+
Герметики	5
Пятна	от 2 до 6

Ожидаемый срок службы устройства в значительной степени зависит от его использования.Кроме того, потребители часто заменяют бытовую технику задолго до того, как она изнашивается из-за изменений стиля, технологий и предпочтений потребителей.

ПРИБОРЫ	ГОД
Кондиционер (переносной / оконный)	5-7
Компакторы (мусорные)	6
Осушитель	8
Посудомоечная машина	9
Утилизация (пищевые отходы)	12
Вентиляционное отверстие осушителя (пластмасса)	5
Вентиляционное отверстие осушителя (сталь)	20
Сушилка (одежда)	13
Вытяжные вентиляторы	10
Морозильная камера	от 10 до 20
Газовая печь	от 10 до 18
Сушилка для рук	от 10 до 12
Увлажнитель (переносной)	8
Микроволновая печь	9
Вытяжка духовки	14
Электрическая плита	13-15
Газовая плита	15 к 17
Холодильник	9–13
Болотный охладитель	от 5 до 15
Стиральная машина	от 5 до 15
Вакуумная система для всего дома	20

Современные кухни стали больше и сложнее, и вместе с семейной комнатой современные кухни теперь образуют «большую комнату».”

ШКАФ И ХРАНЕНИЕ	ГОД
Шкафы для ванных комнат	50+
Полки для шкафов	100+
Развлекательный центр / Домашний офис	10
Гараж / прачечная	70+
Кухонные шкафы	50
Аптечка	25+
Модульное (серийное производство)	50

Стены и потолки служат в течение всего срока службы дома.

ПОТОЛКИ И СТЕНЫ	ГОД
Потолок из акустической плитки	40+ (25 лет и старше могут содержать асбест)
Керамическая плитка	70+
Бетон	75+
Гипс	75
Деревянные панели	от 20 до 50
Подвесной потолок	25+

Столешницы из натурального камня, которые дешевле, чем были всего несколько лет назад, становятся все более популярными, и можно ожидать, что они прослужат всю жизнь.Однако столешницы из искусственного мрамора имеют более короткую продолжительность жизни.

СТОЙКИ	ГОД
Бетон	50
Искусственный мрамор	20
Натуральный камень	100+
Ламинат	от 20 до 30
Смола	10+
Плитка	100+
Дерево	100+

Палубы подвергаются воздействию широкого спектра условий в различных климатических условиях, от ветра и града в некоторых районах до относительно постоянной сухой погоды в других.Крепежные детали см. В разделе «КРЕПЕЖИ И СТАЛЬ».

ПАЛУБЫ	ГОД
Доска настила	10
Композитный	8-15
Конструкционная древесина	5-20

Наружные двери из стекловолокна, стали и дерева служат столько же, сколько и дом, в то время как двери из винила и ширмы имеют меньший срок службы. Прокладки / уплотнители наружных дверей, возможно, придется заменять каждые 5-8 лет.

ДВЕРИ	ГОД
Шкаф (внутренний)	100+
Стекловолокно (снаружи)	100+
Огнестойкая сталь (внешний вид)	10+
Французский (интерьер)	от 30 до 50
Экран (внешний)	10
Раздвижное стекло / патио (снаружи)	10 (для ремонта / замены роликовых колес / гусениц)
Винил (внешний)	10
Дерево (внешнее)	30+
Дерево (внутри пустотное)	20-30
Дерево (цельнолитая внутренняя часть	от 30 до 100+

Ожидается, что медная проводка, медный алюминий и неизолированная медная проводка прослужат весь срок службы, в то время как электрические аксессуары и элементы управления освещением, такие как диммерные переключатели, могут нуждаться в замене через 10 лет.GFCI могут прослужить 30 лет, но намного меньше, если срабатывать регулярно. Помните, что неисправные, поврежденные или перегруженные электрические цепи или оборудование являются основной причиной пожаров в доме, поэтому их следует регулярно проверять и ремонтировать или обновлять по мере необходимости.

ЭЛЕКТРИЧЕСКИЙ	ГОД
Принадлежности	10+
Прерыватели цепи при дуговом замыкании (AFCI)	30
Медь без покрытия	10+
Лампы (компактные люминесцентные)	8,000 — 10,000+ часов
Лампочки (галогенные)	4000-8000+ часов
Лампы накаливания	от 1000 до 2000+ часов
Лампочки (LED)	от 30 000 до 50 000+ часов
Алюминий с медным покрытием	100+
с медным покрытием	100+
Светильники	40
Прерыватели цепи при замыкании на землю (GFCI)	До 30
Управление освещением	30+
Резервный генератор пропана для жилых помещений	12
Сервисная панель	60
Панели солнечных батарей	от 20 до 30
Батареи солнечной системы	от 3 до 12
Ветрогенератор	20

Фермы пола и крыши, а также клееный брус являются прочными домашними компонентами, а техническая отделка может прослужить 30 лет.

ИНЖЕНЕРНАЯ ПРЕССА	ГОД
Инженерные балки	80+
Клееный брус	100+
Брус клееный	80+
Фермы	100+

Производители крепежа не указывают срок службы своей продукции, потому что они слишком сильно различаются в зависимости от места установки крепежа в доме, материалов, в которых они установлены, а также местного климата и окружающей среды.Однако инспекторы могут использовать приведенные ниже инструкции для влажных и прибрежных сред, чтобы делать обоснованные выводы о материалах, которые они проверяют.

КРЕПЕЖИ, СОЕДИНИТЕЛИ И СТАЛЬ	ГОД
Регулируемые стальные колонны	50+
Крепеж (светлый)	от 25 до 40
Крепеж (медь)	от 50 до 65
Крепеж (гальванизированный)	от 10 до 30
Крепежные изделия (горячеоцинкованные)	от 15 до 60
Крепеж (нержавеющий)	100
Стальные балки	от 50 до 100+
Стальные колонны	100+
Стальные пластины	от 35 до 75

Срок службы напольного покрытия зависит от ухода и количества пешеходов, которые выдерживает пол.

ПОЛ	ГОД
Полы деревянные	100+
Бамбук	100+
Брусчатка для кирпича	100+
Ковер	от 8 до 10
Бетон	50+
Инженерная древесина	50+
Экзотическое дерево	100+
Гранит	100+
Ламинат	от 15 до 25
Линолеум	25
Мрамор	100+
Другая отечественная древесина	100+
шифер	100
Терраццо	75+
Плитка	от 75 до 100
Винил	25

Бетонные и блочные фундаменты и фундаменты прослужат всю жизнь при условии, что они были построены должным образом.Гидроизоляция с битумным покрытием держится 10 лет, но при растрескивании сразу же повреждается.

ФОНДЫ	ГОД
Система гидроизоляции плинтуса	30
Битумная гидроизоляция	6
Бетонный блок	75+
Изолированные бетонные опалубки (ICF)	80
Пост и пирс	от 15 до 45
Стойка и натянутая плита на сплав	80+
Заливные бетонные опоры и фундамент	80+
Плита на уровне (бетон)	75
Деревянный фундамент	5-20
Перманентный деревянный фундамент (PWF; обработанный)	от 50 до 75

Каркасные и конструкционные системы имеют увеличенный срок службы; Монолитные бетонные системы, дома с деревянным каркасом и конструкционные изолированные панели прослужат всю жизнь.

РАМА	ГОД
Бревно	75+
Монобетонные системы	80+
Сталь	75+
Структурные изолированные панели (СИП)	75+
Деревянная рама	80+

Качество и частота использования повлияют на долговечность гаражных ворот и открывателей.

ГАРАЖИ	ГОД
Гаражные двери	от 10 до 30
Устройство открывания гаражных ворот	от 10 до 15

Системы домашней техники имеют разную продолжительность жизни и могут нуждаться в обновлении в связи с развитием технологий.

ДОМАШНИЕ ТЕХНОЛОГИИ	ГОД
Встроенное аудио	20
Детекторы угарного газа *	5
Дверные звонки	35
Система домашней автоматизации	5-20
Домофоны	20
Система безопасности	5-20
Дымовые / тепловые извещатели *	Менее 10
Беспроводные домашние сети	5 к?
* Батареи следует менять не реже одного раза в год.

Термостаты могут прослужить 35 лет, но их обычно заменяют до того, как они выйдут из строя из-за технологических усовершенствований.

ОВК	ГОД
Кондиционер (центральный)	от 5 до 12
Воздухообменник	15
Вентилятор для чердака	от 15 до 25
Котел	40 (если установлен)
Горелка	10+
Потолочный вентилятор	от 5 до 10
Конденсатор	от 5 до 7 (для прибрежных районов или от 15 до 20 внутренних)
Амортизаторы	20+
Осушитель	8
Диффузоры, решетки и регистры	25
Воздуховод	от 60 до 100
Электрическое лучистое отопление	40
Охладитель испарителя	от 15 до 25
Печь	от 15 до 25 (если установлено)
Камин газовый	от 15 до 25
Катушка манипулятора	от 1 до 3
Теплообменник	от 10 до 15
Тепловой насос	от 10 до 15
Вентилятор с рекуперацией тепла	20
Водогрейные и паровые котлы	40
Увлажнители	12
Индукционные блоки и фанкойлы	от 10 до 15
Заглушка дымохода (бетон)	50+
Заглушка дымохода (металл)	от 8 до 10
Заглушка дымохода (ступка)	10+
Плитка для дымохода	20+
Термостаты	35
Вентилятор	7

До тех пор, пока они не будут проколоты, порезаны или сожжены, будут храниться в сухом и защищенном от УФ-излучения месте, изоляционные материалы из целлюлозы, стекловолокна и пенопласта прослужат вам всю жизнь.Это верно независимо от того, были ли они установлены в виде сыпучих материалов, домашних пленок или ватных или рулонных материалов.

ИЗОЛЯЦИОННЫЕ И ИНФИЛЬТРАЦИОННЫЕ БАРЬЕРЫ	ГОД
Батты / рулоны	100+
Черная бумага (фетр)	15–30
Целлюлоза	100+
Стекловолокно	100+
Пенопласт	100+
Обертка для дома	80+
Жидкостная мембрана	50
Сыпучий	100+
Минеральная вата	100+
Обмотка ленты	80+

Каменная кладка — один из самых прочных предметов домашнего обихода.Камины, дымоходы и облицовка из кирпича могут прослужить вам всю жизнь.

КЛАДКА И БЕТОН	ГОД
Кирпич	75+
Изолированные бетонные опалубки (гибридный блок)	75+
Бетонные блоки (CMU)	75+
Искусственный камень	15
Герметик для каменной кладки	от 2 до 10
Камень	75+
Штукатурка / EIFS	25+
Шпон	75+

Изготовленные на заказ столярные изделия и детали лестниц служат в течение всего срока службы и обычно обновляются только из эстетических соображений.

ФОРМУ, ФРЕЗЕР и ОТДЕЛКА	ГОД
Чердачная лестница (опускающаяся)	50
Столярные изделия на заказ	100+
Сборные лестницы	100+
Детали лестницы (внутренние)	100+
Лестница (внутренняя)	100+

Срок службы любого изделия из дерева для внутренних работ сильно зависит от проникновения влаги.

ПАНЕЛИ	ГОД
Подложка для пола	25
ДВП	40
ДСП	60
Фанера	100
Хвойная древесина	30
Ориентированно-стружечная плита (OSB)	60
Стеновые панели	100+

Качество сантехники сильно разнится.Минеральное содержание воды может сократить срок службы водонагревателей и засорить насадки для душа. Кроме того, некоторые виды отделки могут потребовать специального ухода с использованием утвержденных производителями чистящих средств, чтобы продлить ожидаемый срок их службы.

САНТЕХНИКА, ФУРНИТУРА И ФАУКЕТЫ	ГОД
Отводная труба из АБС и ПВХ	от 50 до 80
Доступные / ручки ADA	100+
Акриловая кухонная мойка	50
Чугунная ванна	100
Чугунная сливная труба (над землей)	40
Чугунная сточная труба (под землей	от 50 до 60
Бетонная труба для отвода отходов	100+
Медные водопроводы	70
Раковина из эмалированной стали	от 5 до 10
Смесители и шланг для распыления	15-20
Ванна и душ из стекловолокна	20
Газопроводы (черная сталь)	75
Газопроводы (гибкие)	30
Нагрудник	от 20 до 30
Мгновенный (по запросу) водонагреватель	10
PEX	40
Пластиковые водопроводы	75
Сауны / парная	15-20
Насос для измельчения канализации	10
Душевой уголок / модуль	50
Душевые двери	20
Насадки для душа	100+ (если не забиты минеральными / другими отложениями)
Кухонная мойка из мыльного камня	100+
Отстойник	7
Компоненты бачка для унитаза	5
Туалеты, биде и писсуары	100+ (если нет трещин)
Вентиляционный вентилятор (потолочный)	от 5 до 10
Раковина для посуды (камень, стекло, фарфор, медь)	от 5 до 20+
Водонагреватель (обычный)	от 6 до 12
Водопровод (медь)	50
Water Line (пластик	50
Скважинный насос	15
Смягчитель воды	20
Гидромассажная ванна	от 20 до 50

Радоновые системы имеют только одну движущуюся часть: радоновый вентилятор.

РАДОНОВЫЕ СИСТЕМЫ	ГОД
Воздухообменник	15
Барометрическая обратная заслонка / воздухозаборник	20
Конопатка	от 5 до 10
Маркировка	25
Манометр	15
Трубопровод	50+
Радоновый вентилятор	от 5 до 8

Срок службы крыши зависит от местных погодных условий, конструкции и конструкции, качества материалов и надлежащего ухода.Жаркий климат резко сокращает срок службы битумной черепицы. Крыши в районах с суровыми погодными условиями, такими как град, торнадо и / или ураганы, также могут иметь более короткий срок службы, чем обычно, или могут иметь отдельные повреждения, требующие ремонта для обеспечения срока службы окружающих кровельных материалов.

КРОВЛЯ	ГОД
Алюминиевое покрытие	от 2 до 6
Асбестовые встряски	от 30 до 50+
Битумная черепица (3 выступа)	от 10 до 12
Битумная черепица (архитектурная)	15-20
БУР (сборная кровля)	от 5 до 15
Глина / бетонная плитка	80+
Уголь и гудрон	18
Медь	50+
EPDM (этиленпропилендиеновый мономер) Каучук	от 10 до 15
Фиброцемент	18
Зеленый (покрытый растительностью)	5-20
Металл	17-20
Битум модифицированный	10
Имитация шифера	от 10 до 25
шифер	50+
TPO	от 10 до 12
Дерево	25

Материалы наружной облицовки обычно служат в течение всего срока службы.Некоторые внешние компоненты могут потребовать защиты с помощью соответствующих красок или герметиков, а также регулярного технического обслуживания. Кроме того, хотя исправная и неповрежденная миграция может длиться долгое время, именно их соединения имеют тенденцию выходить из строя, поэтому настоятельно рекомендуется сезонный осмотр и обслуживание.

ОБОЛОЧКА, ОТДЕЛКА И ПРИНАДЛЕЖНОСТИ	ГОД
Алюминиевый сайдинг	от 20 до 35
Алюминиевые желоба, водосточные трубы, потолок и фасция	от 15 до 35+
Асбестовая черепица	20
Кирпич	80+
Цементные	80+
Медные водосточные трубы	80
Медные желоба	40+
Инженерная древесина	80+
Фиброцемент	75+
Желоба / водосточные трубы из оцинкованной стали	15
Искусственный камень	80+
Камень	80+
Штукатурка / EIFS	25+
Накладка	18
Виниловый сайдинг	50
Виниловые водостоки и водосточные трубы	20+
Деревянные / внешние ставни	15

Продолжительность жизни строительных и ландшафтных элементов резко различается.

САЙТ И ЛАНДШАФТ	ГОД
Красная глина американская	75+
Асфальтовая дорога	от 10 до 15
Патио из кирпича и бетона	с 8 по 18
Глина для мощения	75+
Бетонные дорожки	30+
Контроллеры	12
Гравийные дорожки	от 4 до 6
Мульча	от 1 до 2
Ограждение из поливинила	75+
Спринклерные головки	с 8 по 12
Подземные трубопроводы из ПВХ	50+
Клапаны	12 по 165
Древесная щепа	от 1 до 5
Деревянное ограждение	10

Плавательные бассейны состоят из множества систем и компонентов, каждый из которых имеет различный срок службы, в зависимости от их воздействия на климат и погодные условия.Кроме того, ключевым моментом является надлежащее обслуживание, особенно в отношении химического баланса воды в бассейне.

БАССЕЙНЫ	ГОД
Генератор хлора (соленая вода)	5
Крышка	от 3 до 5
Отделка деки (акрил)	5
Доска для дайвинга	от 8 до 10
Газовый обогреватель	от 3 до 5
Фильтр (песочный)	от 5 до 10 (песок необходимо менять каждые 3 года)
Фильтр (картридж)	2
Решетка фильтра (DE)	5
Тепловой насос	от 5 до 8
Внутренняя отделка	от 10 до 20
Двигатель *	от 5 до 8
Виниловый лайнер	от 8 до 10
Освещение бассейна (оптоволокно)	от 3 до 5
Лампы для бассейна (лампы накаливания)	3
Освещение бассейна (светодиодное)	5-7
Водонагреватель для бассейна	5
Шаровой кран из ПВХ	До 2
Оболочка (бетон)	20+
Корпус (стекловолокно)	20+
Солнечный нагреватель	от 10 до 20
Плитка ватерлинии	10+
* Сменные двигатели, как правило, служат вдвое меньше, чем их оригинальные аналоги.

Ожидается, что алюминиевые окна прослужат от 15 до 20 лет, а деревянные окна — почти 30 лет.

ОКНА	ГОД
Алюминий / алюминий — корпус	от 10 до 15
Двойное остекление	от 5 до 15
Мансардные окна	от 5 до 15
Жалюзи	от 30 до 40
Остекление окон	8+
Окна из винила / стекловолокна	от 10 до 30
Дерево	15+

Примечание. Ожидаемый срок службы зависит от использования, погодных условий, установки, обслуживания и качества материалов.Этот список следует использовать только как общее руководство, а не как гарантию или гарантию в отношении производительности или ожидаемого срока службы любого устройства, продукта, системы или компонента.

Старые кондоминиумы, страдающие от высоких затрат на обслуживание

Каждый раз, когда ко мне обращаются как покупатели, так и владельцы кондоминиумов, наиболее часто задаваемый вопрос — о будущем кондоминиумов.

С практической точки зрения, кондоминиумы будут существовать как вариант владения недвижимостью до тех пор, пока есть покупатели, желающие их купить — несмотря на проблемы, связанные с собственностью, упомянутые в моей предыдущей статье MarketWatch: следует ли покупать или сдавать в аренду свою пенсионную квартиру?

Если быть более точным, кондоминиум будет оставаться жизнеспособной альтернативой владению недвижимостью до тех пор, пока его ежемесячная плата за обслуживание и налоги на недвижимость будут ниже ежемесячной арендной платы за сопоставимую квартиру в другом кондоминиуме или многоквартирном доме.Как только плата за обслуживание кондоминиума и налоги на недвижимость превысят стоимость сравнительной аренды, спрос на ее покупку отпадет. Такие квартиры будут сокращены до сдачи в аренду, так как покупка квартир с тяжелым ремонтом не имеет смысла.

Срок службы компонентов кондоминиумов

Кондоминиумы состоят из элементов, которые состоят из тысяч отдельных компонентов. Со временем из-за износа эти компоненты нуждаются в ремонте и замене. Зная, сколько лет комплексу и когда в последний раз ремонтировались или заменялись определенные компоненты, вы сможете понять, когда они, вероятно, снова потребуют обслуживания и замены.

Имейте в виду, что техническое обслуживание и ремонт внутренней части отдельного устройства является прямой обязанностью владельца устройства. Ежемесячная плата за обслуживание не покрывает ничего внутри квартиры. Приборы, отопление, кондиционирование воздуха и электрическое оборудование внутри блока необходимо обслуживать и в конечном итоге полностью заменять за счет владельца блока.

На приведенной ниже диаграмме показаны ожидаемые эксплуатационные характеристики основных механических компонентов кондоминиума в разные годы.Из моря доступных данных и консультаций со специалистами по строительству я пришел к выводу, что эта диаграмма дает достоверное представление о техническом обслуживании и замене с течением времени, применительно к среднему многоэтажному жилому дому.

Первым крупным компонентом, который потребует обслуживания и замены, является крыша комплекса. Обычно он прослужит до 10 лет, после чего потребует технического обслуживания и замены по достижении 15-18 лет.Следующей на очереди будет охлаждающая установка, которая может проработать около 18 лет, с необходимым обслуживанием еще два-три года и заменой через 20 лет. Отопительная установка может прослужить до 20 лет, после чего потребуется техническое обслуживание еще в течение пяти лет, после чего ее придется полностью заменить. Лифты могут прослужить до 20 лет, с более частым обслуживанием в течение следующих 10 лет и вероятной заменой после этого. Качество и долговечность водопровода / трубопроводов улучшились с годами, поэтому можно ожидать, что они будут работать около 50 лет.В связи с этим потребуется техническое обслуживание и возможная замена. Окна стандартного размера могут прослужить около 50 лет, требуя периодического обслуживания, такого как замена сеток и герметика. Комплексы, построенные из цельностеклянных окон, требуют более детального рассмотрения.

Все стеклянные окна

Из-за своей привлекательности фасады новых многоквартирных домов превращаются в стеклянные, часто простирающиеся от пола до потолка каждой квартиры. Это придает кондоминиумам более привлекательный вид и является отличным преимуществом для продажи, но специалисты в области строительства уже давно знают, что сегодняшние конструкции со стеклянными стенами менее энергоэффективны, чем каменные и бетонные здания, которые были построены 40 или 50 лет назад.

Действительно, по мере роста цен на электроэнергию стеклянные башни могут стать зданиями-изгоями будущего. CBC Toronto процитировал профессора Университета Ватерлоо Джона Штрауба (который написал заслуживающую внимания статью под названием: «Могут ли фасады зданий с остеклением быть зелеными»): «В этих зданиях придется переделывать и обшивку, и механические системы. 25-летний срок. Бетонная конструкция будет там еще долго, но через 20-25 лет мы увидим много строительных лесов снаружи зданий, которые заменят остекление, герметики и само стекло ».

Другой ученый, Тед Кесик с архитектурного факультета Джона Х. Дэниэлса в Университете Торонто, предупреждает, что по мере роста затрат на электроэнергию затраты на обогрев и охлаждение стеклянных башен будут увеличиваться ежемесячно. Его газета, The Glass Condo Conundrum, предупреждает о потенциальных недостатках стеклянных башен. Эти эксперты предполагают, что стоимость обслуживания башен со стеклянной обшивкой резко возрастет через 25 лет по мере старения зданий. При отсутствии изоляционных материалов, за исключением полдюйма стекла между двумя панелями, окна начнут запотевать, и затраты на замену целых стеклянных стен будут непомерно высокими для высотных конструкций, к которым можно получить доступ только из состояния поворота.

Некоторые эксперты заходят так далеко, что предсказывают, что замена всех стеклянных внешних слоев зданий может стать необходимой уже через 15–20 лет со дня постройки кондоминиума и будет стоить до 80 000 долларов за единицу. Короче говоря, то, что сегодня кажется очень привлекательным и привлекательным для покупателей кондоминиумов, может преследовать их в недалеком будущем из-за непомерно высоких затрат на техническое обслуживание и замену.

Необходимость в циклическом ремонте и замене

Для того, чтобы здание кондоминиума оставалось функциональным, оно требует циклического обслуживания и замены его основных компонентов с течением времени.К тому времени, когда здание кондоминиума достигнет возраста 40–50 лет, оно будет подвергнуто частичной или полной модернизации, вероятно, поэтапно. Надлежащим образом управляемые и управляемые кондоминиумы поддерживают амортизационные фонды, необходимые для накопления денежных средств с течением времени для замены общих элементов без неоправданных финансовых трудностей.

Заглянув в более отдаленное будущее, более частые и повторяющиеся замены жизненно важных общих элементов приведут к повышению платы за обслуживание в старых комплексах.В некоторых случаях они доходят до такой степени, что становятся недоступными для большинства владельцев квартир. В экстремальных обстоятельствах, столкнувшись с серьезными финансовыми трудностями, некоторые многоквартирные дома могут быть снесены либо добровольно, собственниками квартир, либо в результате процедуры банкротства, инициированной кредиторами.

Проблема отсутствия адекватных фондов амортизации может возникнуть во время экономического спада. Владельцы квартир могут столкнуться с сокращением занятости, что сделает их неспособными вносить вклад в необходимые финансовые обязательства своего жилого комплекса.Эта проблема может резко обостриться в плохо управляемых и / или неправильно управляемых комплексах. История показывает, что покупка квартиры с небольшим первоначальным взносом или без него представляет собой огромный риск для финансово слабых владельцев квартир, которые могут потерять свои квартиры во время экономических трудностей. Если комплекс состоит из многих владельцев таких единиц, весь комплекс может оказаться недофинансированным и не сможет продолжать ремонт и замену своих жизненно важных элементов.

Каждый владелец кондоминиума должен быть полностью осведомлен о финансовом состоянии своих кондоминиумов.Качество управления и его руководства имеет первостепенное значение. Само собой разумеющееся предположение о том, что, когда вы покупаете комплекс кондоминиумов, другие будут (хорошо) позаботиться о его управлении и управлении имуществом, совершенно неверно. Каждому владельцу кондоминиума настоятельно рекомендуется активно участвовать в повседневной работе своего кондоминиума, внимательно отслеживая и выделяя свое время, когда это необходимо, на все аспекты его работы.

Поскольку кондоминиумы имеют ограниченный срок службы, по крайней мере, с точки зрения экономических факторов, связанных с их расходами на обслуживание, идея состоит в том, чтобы покупать новые комплексы, где их расходы в ближайшем будущем и, следовательно, плата за обслуживание прогнозируются более точно.Та же логика применяется при продаже единицы. Не ждите, пока плата за обслуживание станет слишком высокой. Если вы это сделаете, скорее всего, вы не собираетесь продавать свою единицу.

Физическая продолжительность жизни

Когда дело доходит до физической долговечности, та же формула применяется к кондоминиумам, как и к другим многоэтажным домам, включая многоквартирные дома. Правильно финансируемые и разумно управляемые здания могут иметь срок службы более ста лет или даже больше. Плохо эксплуатируемые, запущенные и плохо управляемые здания обычно рано или поздно выходят из строя.

Их физическая продолжительность жизни зависит от качества управления, осмотрительности политики управления и способности владельцев регулярно оплачивать свои расходы.

Стоит ли покупать кондоминиум для пенсионеров или сдавать в аренду?

Одна большая вещь, которую американцы не купят

Как уйти на пенсию в своем нынешнем доме

Еще от The RetireMentors >>

Жилые и многоквартирные дома

^♦ Ванная комната — это комната с ванной и / или душем и обычно умывальником (т.е.е., с / у) и туалет.

¹ Третий новый международный словарь Вебстера . Спрингфилд, Массачусетс: Merriam-Webster, Incorporated; 1993.

² Глоссарий терминов по управлению недвижимостью. Чикаго, Иллинойс: Институт управления недвижимостью Национальной ассоциации риэлторов®; 2003: 8.

³ там же, стр. 32.

⁴ там же, стр. 8.

⁵ Буш К. Жилые дома. В: Справочник по противопожарной защите .20-е изд. Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; 2008: 20–37.

^♦ Арендодатель — это физическое или юридическое лицо, которое владеет помещением и сдает в аренду или сдает его или его часть арендатору (ам). В случае многоквартирного дома в аренду будут сдаваться квартиры.

^♦ Государственное жилье предоставляет «достойное и безопасное арендное жилье для семей с низкими доходами, престарелых и лиц с ограниченными возможностями». Государственное жилье бывает всех размеров и типов, от разрозненных домов на одну семью до многоэтажных квартир для пожилых семей »(У.S. Департамент жилищного строительства и городского развития, «Программа государственного жилищного строительства HUD». 28 ноября 2007 г. ; 25 августа 2008 г.).

^♦♦ Общежитие — это общежитие или общежитие с отдельными комнатами или апартаментами для сна и учебы, которое вмещает одного или нескольких студентов, которые пользуются общими ванными и туалетными помещениями ( Wikipedia . ; 8 августа 2008 г.).

⁶ Bell JR.Гостиницы. В: Справочник по противопожарной защите . 18 изд. Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; 1997: 9–64.

⁷ Beaudry MH. Современная охрана жилья. Ньютон, Массачусетс: Баттерворт-Хайнеманн; 1996: ix, x.

⁸ FEMA 426: Справочное руководство по снижению потенциальных террористических атак на здания. Вашингтон, округ Колумбия: серия FEMA по управлению рисками; Декабрь 2003: 1–5.

⁹ Буш К. Многоквартирные дома.В: Справочник по противопожарной защите . 20-е изд. Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; 2008: 20–38.

^♦ «Здесь« риск »относится исключительно к риску возникновения пожара» (Hall Jr JR. High Rise Building Fires. Quincy, MA: Национальная ассоциация противопожарной защиты; сентябрь 2001: 17).

^♦♦ «Однако отслеживание опыта пожаров в высотных зданиях [США] было менее систематическим, поскольку национальные репрезентативные базы данных о происшествиях с пожарами изначально не включали отчет о высоте конструкции.Достаточно хорошие репортажи начались с пожаров 1985 года…. NFPA [Национальная ассоциация противопожарной защиты] и другие аналитики уже давно используют списки особо запоминающихся инцидентов для изучения проблемы пожаров на высотных зданиях, но эти и другие доступные специальные базы данных имеют большой вес в отношении более крупных и серьезных инцидентов »(Hall Jr JR. Пожары в высотных зданиях . Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; сентябрь 2001 г .: 1).

^♦♦♦ «Термин« мотель »- это общее обозначение гостиничных заведений, которые специализируются на привлечении автомобильной публики путем предоставления парковочных мест.Однако различия между гостиницами и мотелями постепенно стираются »(Beaudry MH. Contemporary Lodging Security . Newton, MA: Butterworth-Heinemann; 1996: ix).

¹⁰ Холл младший младший. Пожары в высотных зданиях . Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; Август 2005: 3.

¹¹ Холл JR. Высотные пожары в США: общая картина. Журнал NFPA . Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; Март / апрель 1994: 47–53.

¹² там же, стр. 53.

¹³ 2002 — последний год, за который были доступны данные для этого отчета.

¹⁴ Холл мл. Пожары в высотных зданиях . Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; Август 2005: 3.

¹⁵ Там же.

¹⁶ там же, стр. 4.

¹⁷ Там же.

¹⁸ там же, стр. 3.

¹⁹ там же, стр. 4.

²⁰ O’Hagan JT.Жилая многоэтажка. В: Высотное здание / Пожарная безопасность и безопасность жизни . 2-я печать. Пожарная техника. Сэдл-Брук, Нью-Джерси: Публикация PennWell; 1977: 247–272 [глава 10].

²¹ Адаптировано из FEMA 452: Оценка риска: Практическое руководство по снижению потенциальных террористических атак на здания . Серия FEMA по управлению рисками, Вашингтон, округ Колумбия; Январь 2005: 3-1.

²² там же, стр. iii.

²³ Атлас РИ. Безопасность 21 века и проектирование CPTED для защиты критически важной инфраструктуры и предотвращения преступности .Бока-Ратон, Флорида: CRC Press, Auerbach Publications, Taylor & Francis Group, LLC; 2008: 3.

²⁴ Холл младший младший. Пожары в высотных зданиях . Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; Август 2005 года: 19, 20.

²⁵ Учебный курс по безопасности высотных зданий . Цели программы безопасности. Окленд, Калифорния: American Protective Services, Inc.; 1990: 17.

^♦ В данном контексте адвокат — это человек, который обращается к жильцам здания с намерением что-то продать, попросить бизнес для компании, запросить благотворительные взносы или получить подписку на журналы.Это определение будет включать людей, которые попрошайничают или попрошайничают о деньгах или еде.

^♦ В некоторых роскошных жилых и многоквартирных домах одиночные лифты иногда предназначены исключительно для использования высокопоставленными арендаторами, особенно теми, которые занимают апартаменты в пентхаусах.

²⁶ Безопасность коммерческих зданий: серия уроков для сотрудников службы безопасности . Окленд, Калифорния: American Protective Services, Inc.; 1980: 11.

^♦♦ Стоимость бейджей для посетителей уменьшается, если посетителю разрешен доступ в места, где пассажиры не обязаны носить идентификационные бейджи.В таком случае посетитель может просто снять свой значок посетителя и сливаться с обычными пассажирами.

^♦ «Брелоки для ключей все чаще используются в многоквартирных домах и многоквартирных домах для доступа в места общего пользования (например, двери вестибюлей, складские помещения, тренажерный зал, бассейн). Обычно они содержат пассивную метку RFID [радиочастотной идентификации]. Брелок работает почти так же, как бесконтактная карта, для связи (через панель считывания) с центральным сервером здания, который может быть запрограммирован на разрешение доступа только к тем областям, в которых арендатору или владельцу разрешен доступ, или только в определенные сроки »(Брелок. Википедия . 8 ноября 2008 г. ; 13 ноября 2008 г.).

²⁷ Пожарная безопасность и безопасность сегодня . Строительство роскошных резиденций метро Нью-Йорка с высокой степенью безопасности. Trade Link Media Pte Ltd., Сингапур; Ноябрь / декабрь 2008 г .: 29.

^♦ В зависимости от обстоятельств, они должны постучать в дверь, прежде чем открывать ее, и громко позвать, чтобы узнать себя и свои намерения. Такие действия помогут избежать неловких и неловких ситуаций и защитят от несправедливых обвинений.Вторжения в жилые дома и квартиры всегда должны быть тщательно задокументированы.

²⁸ Цифровой дверной глазок продолжает впечатлять индустрию гостеприимства. Гостиничный бизнес . , www.hospitalitynet.org / news / 4036384.search? query = door + viewer .; 21 июня 2008 г.

²⁹ Безопасность коммерческих зданий: серия уроков для сотрудников службы безопасности . Окленд, Калифорния: American Protective Services, Inc.; 1998: 47.

^♦ По мерам безопасности для защиты от взрывных устройств, доставляемых людьми и транспортными средствами (см. Главу 9).

^♦♦ После этого им могут быть выданы специальные идентификационные бейджи, а также потребуется оставить какой-либо документ, удостоверяющий личность (например, водительские права).

³⁰ Достигнуто соглашение о почтовом ящике. Корпуса . Сидар-Рапидс, Айова; Май 2004: 12.

^♦♦♦ Жильца позже уведомляют и просят забрать предмет, или сотрудник службы безопасности или консьерж позже доставляет предмет в квартиру жильца.

^♦ Например, в Калифорнии раздел 2080 Гражданского кодекса Калифорнии не требует, чтобы лицо взяло на себя ответственность за обнаруженную собственность, но если это лицо это делает, то ему или ей может быть предъявлен иск за небрежное обращение с ней.Закон также предусматривает, что, если владелец утраченного имущества известен, имущество должно быть возвращено этому владельцу. Если владелец неизвестен и стоимость имущества превышает десять долларов, его необходимо передать местной полиции в разумные сроки (American Protective Services. Administrative News . Oakland, CA; 1993: 4) .

^♦ Дополнительную информацию об управлении клавишами см. В главе 5 «Управление клавишами».

³¹ Вич М.Л., Нейсон Р.Проблемы безопасности высотных зданий. Технологии безопасности и дизайн . Камминг, Джорджия; Август 1995: 62.

³⁶ Американский национальный институт стандартов (ANSI) Американский национальный стандарт — ASIS SPC.1-2009, Организационная устойчивость: системы управления безопасностью, готовностью и непрерывностью — требования с руководством по применению . Александрия, Вирджиния: ASIS International; 12 марта 2009 г.: 47.

³⁷ там же стр. 46.

³⁸ Koob P. Австралийский глоссарий по управлению чрезвычайными ситуациями , «Серия австралийских руководств по чрезвычайным ситуациям, Часть I, Основы, Руководство 3», Управление в чрезвычайных ситуациях, Австралия, Канберра; 1998, как указано в SRM Lexicon, srmbok Security Risk Management Body of Knowledge , Julian Talbot and Dr.Майлз Джейкман (Carlton South, Vic: Risk Management Institution of Australasia Limited; 2008: 346).

³⁹ Американский национальный институт стандартов (ANSI) Американский национальный стандарт — ASIS SPC.1-2009, Организационная устойчивость: системы управления безопасностью, готовностью и непрерывностью — требования с руководством по применению . Александрия, Вирджиния: ASIS International; 12 марта 2009 г.: 45.

^♦ Международная стратегия ООН по уменьшению опасности бедствий. Терминология: Основные термины по снижению риска бедствий.; 8 июля 2008 г. В приведенном здесь комбинированном определении используется слегка измененная версия терминологии Организации Объединенных Наций. В определении ООН говорится, что управление чрезвычайными ситуациями — это «организация и управление ресурсами и обязанностями по устранению всех аспектов чрезвычайных ситуаций, в частности готовности, реагирования и реабилитации». Слово реабилитация было удалено. Причина этого в том, что для целей этой книги план управления чрезвычайными ситуациями касается готовности и реагирования на чрезвычайную ситуацию и вскоре после нее.Это не касается процесса реабилитации. Потому что, по мнению автора, этот процесс является частью планирования непрерывности бизнеса, которое представляет собой «междисциплинарную концепцию, используемую для создания и проверки практического логистического плана того, как организация будет восстанавливать и восстанавливать частично или полностью прерванные критически важные функции. в течение заранее определенного времени после стихийного бедствия или длительного сбоя »(Business Continuity Planning. Wikipedia . ; 9 июля 2008 г.).

^♦♦ Иногда план действий в чрезвычайных ситуациях называют планом действий в чрезвычайных ситуациях или планом действий в чрезвычайных ситуациях . Последний используется NFPA и определяется как «Назначенные действия, которые работодатели, служащие и другие лица, находящиеся в здании, должны предпринять для обеспечения их защиты от пожара и других чрезвычайных ситуаций» (NFPA. Глоссарий терминов , Национальный кодекс пожарной безопасности . Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; 2005).

⁴¹ Этот термин образован в результате объединения определения управления в чрезвычайных ситуациях, сделанного Кубом П. Глоссарий по управлению в чрезвычайных ситуациях Австралии , «Серия австралийских руководств по чрезвычайным ситуациям, Часть I, Основы, Руководство 3», Управление в чрезвычайных ситуациях, Австралия, Канберра; 1998, как указано в SRM Lexicon, srmbok Security Risk Management Body of Knowledge , Julian Talbot and Dr.Майлз Джейкман (Carlton South, Vic: Risk Management Institution of Australasia Limited; 2008: 346) и определение плана из Webster’s College Dictionary , 1992, издание (из Webster’s College Dictionary от Random House, Inc. Авторское право 1995, 1992, 1991. Перепечатано с разрешения Random House, Inc., Нью-Йорк, 1992).

⁴² Борьба со стихийными бедствиями. В: Руководство по защите активов . Том 1 (оригинальное авторское право The Merritt Company, POA Publishing, LLC, Лос-Анджелес, Калифорния; 1991: 10-3).

⁴³ Эндсли MR. Дизайн и оценка для повышения осведомленности о ситуации. В: Proceedings of the Human Factors Society 32-е ежегодное собрание . Санта-Моника, Калифорния: Общество человеческого фактора; 1988: 97–101, как сообщается в статье «Достижение осведомленности о ситуации — основная задача для оптимизации стратегии движения зданий», подготовленной для семинара NIST по перемещению людей в зданиях во время пожаров 9–10 июня 2004 г. Норманом Э. Гронером, Джоном. Колледж уголовного правосудия Джея, Городской университет Нью-Йорка.

^♦ «Достижение осведомленности о ситуации — основная задача для оптимизации стратегий движения зданий», подготовленный для семинара NIST по перемещению людей в зданиях во время пожаров 9–10 июня 2004 г. Норманом Э. Гронером, Колледж уголовного правосудия Джона Джея. , Городской университет Нью-Йорка, Департамент государственного управления, 455 West 59th Street, New York, New York 10019, электронная почта: [email protected]. Гронер (стр. 2) продолжает в своей статье

Прогресс в оказании помощи руководству зданий и аварийно-спасательным службам в обеспечении осведомленности о ситуации потребует фундаментальных изменений в нашем подходе к проектированию систем защиты зданий.В настоящее время наши здания плохо спроектированы для достижения необходимого уровня осведомленности о ситуации, несмотря на наличие многих технологических инструментов. Адресные устройства обнаружения могут точно определять места обнаружения опасностей, но интерфейсы здания, используемые для отображения информации [не], не обеспечивают немедленного понимания ситуации. Технологические устройства, такие как камеры видеонаблюдения и детекторы дыма, не используются таким образом, чтобы помочь руководству здания и аварийно-спасательным службам понять состояние ключевых систем эвакуации, таких как лестницы и коридоры.Исследования и разработки, направленные на поддержку осведомленности о ситуации в зданиях, являются приоритетом.

^♦♦ Представленный здесь план действий в чрезвычайных ситуациях касается готовности и реагирования на чрезвычайные ситуации, но не касается непрерывности бизнеса.

^♦ Некоторые многоквартирные дома, пытаясь нанять надзирателей этажей, будут регулярно отправлять сообщения жильцам, в том числе помещать письмо под дверью или дверную вешалку на двери жильца каждые шесть месяцев, чтобы попросить добровольцев занять указанный этаж. надзиратель на их этаже.

^♦♦ Терминология для подразделений и членов организации аварийного персонала может быть разной, и на некоторых объектах могут быть назначены дополнительные члены команды (например, начальник эвакуации из здания, координатор по чрезвычайным ситуациям, группы аварийной эвакуации, менеджер по массовым беспорядкам и сотрудники службы первой помощи. ).

^♦ В некоторых зданиях директор по пожарной безопасности может называться диспетчером аварийной службы здания.

^♦♦♦♦ Кроме того, персонал парковки здания может быть вызван для помощи в эвакуации людей с парковок.От обслуживающего персонала здания может потребоваться очистка территорий после протекания воды, разливов жидкостей и сброса воды из спринклеров; или, в случае угрозы взрыва, от них может потребоваться обыскать знакомые им районы.

⁴⁴ Буш К. Жилые дома. В: Справочник по противопожарной защите . 20-е изд. Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; 2008: 20–47.

^♦ Учение определяется Глоссарием терминов NFPA , Национальным пожарным кодексом , как «учение, включающее достоверную имитацию аварийной ситуации, которая требует от персонала выполнения операций по реагированию на чрезвычайные ситуации с целью оценки эффективности обучения и образовательные программы и компетентность персонала в выполнении необходимых обязанностей и функций реагирования »(Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; 2005).Пожарная тренировка — это такое упражнение для имитации пожарной чрезвычайной ситуации. Местные органы власти, обладающие юрисдикцией, укажут, с какими интервалами должны проводиться пожарные учения.

^♦♦ Соглашение о взаимопомощи — это «заранее согласованное соглашение, разработанное между двумя или более организациями для оказания помощи сторонам соглашения» ( ASIS Business Continuity Guideline . Alexandria, VA: ASIS International; January 2005 : 8).

⁴⁶ Глоссарий терминов по управлению недвижимостью .Чикаго, Иллинойс: Институт управления недвижимостью Национальной ассоциации риэлторов; 2003: 8.

⁴⁷ там же, стр. 8.

⁴⁸ Буш К. Жилые дома. В: Справочник по противопожарной защите . 20-е изд. Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; 2008: 20–37.

⁴⁹ Глоссарий терминов по управлению недвижимостью . Чикаго, Иллинойс: Институт управления недвижимостью Национальной ассоциации риэлторов; 2003: 32.

⁵⁰ Швейцар (профессия). Википедия . ; 23 июля 2008 г.

^♦ Хотя сегодня привратниками чаще всего являются мужчины, иногда в этом качестве работают женщины. Термин швейцар в этой книге не исключает женщин.

⁵¹ Общежитие. Википедия . ; 8 августа 2008 г.

⁵² Глоссарий терминов по управлению недвижимостью .Чикаго, Иллинойс: Институт управления недвижимостью Национальной ассоциации риэлторов; 2003: 74.

⁵³ там же, стр. 94.

⁵⁴ там же, стр. 146.

⁵⁵ Третий новый международный словарь Вебстера . Спрингфилд, Массачусетс: Merriam-Webster, Incorporated; 1993.

⁵⁶ Глоссарий терминов по управлению недвижимостью . Чикаго, Иллинойс: Институт управления недвижимостью Национальной ассоциации риэлторов; 2003: 149.

⁵⁷ там же, стр. 171.

⁵⁸ там же, стр. 182.

Электрические панели | Как они работают, техническое обслуживание и многое другое

Что такое электрическая панель?

Электрическая панель (также известная как панель выключателя) — это металлический ящик с дверью, обычно встраиваемый в стену в дальнем углу вашего дома. Внутри вы найдете все выключатели вашего дома.

Вы можете включать и выключать выключатели. Они также автоматически отключаются, когда через них проходит слишком много электрического тока — вот для чего они нужны.

В электрической панели вы найдете главный автоматический выключатель, который контролирует подачу электроэнергии во всем доме. Вы также увидите отдельные выключатели, каждый из которых отвечает за подачу электричества в определенную часть вашего дома. На каждом выключателе должна быть этикетка, на которой указывается территория дома, которую он контролирует.

В некоторых старых домах нет выключателей; вместо них есть предохранители. Если у вас есть блок предохранителей, вы не увидите никаких переключателей на электрической панели; вы увидите ввинчиваемые предохранители.Если в вашем доме все еще используется блок предохранителей, у вас могут возникнуть трудности с получением страховки или вам, возможно, придется заплатить более высокую ставку. Мы поговорим о предохранителях и страховании жилья ниже.

Электроэнергия в ваш дом поступает через внешний электрический счетчик, который направляет питание на вашу электрическую панель. Вы можете отключить эту главную подачу электроэнергии с помощью главного выключателя на вашей электрической панели. Ваш главный выключатель также сообщает вам силу тока в электросети (сила тока — это сила электрического тока).

Электроснабжение дома в Канаде составляет от 60 до 400 ампер. Большинство электротехнических кодексов требуют обслуживания как минимум 100 ампер.

Страховщики жилья часто интересуются силой тока в вашем доме. Если оно меньше 100, возможно, вам потребуется обновить систему. Сила тока ниже 100 ампер может затруднить поиск страховки для вашего дома; по крайней мере, вам нужно будет заплатить более высокую ставку.

Как найти панель

Электрические панели представляют собой металлические коробки, обычно серого цвета.Обычно они встраиваются в стену.

Электрические панели имеют двери (или, по крайней мере, должны). За дверью вы найдете набор проводов и переключателей — эти переключатели — ваши выключатели.

Электрические панели обычно находятся в удаленной части вашего дома. Подвалы, складские помещения, прачечные или гаражи — это обычные места для установки электрической панели. В старых домах вам, возможно, даже придется выглянуть за пределы дома, чтобы найти свою панель.

Если вы живете в квартире, вы обычно найдете свою электрическую панель рядом с входом в квартиру.

В большинстве домов есть только одна электрическая панель, хотя в некоторых могут быть дополнительные панели, особенно в домах с несколькими жилыми помещениями. Дополнительную информацию о субпанелях см. В разделе общих вопросов.

Как работает электрическая панель?

Автоматические выключатели отключаются (то есть отключаются) при перегрузке цепи. Это устройства безопасности, предназначенные для предотвращения повреждения электрических устройств или самого дома. Если прерыватель не сработает и не отключит питание, перегруженные цепи могут вызвать возгорание или кого-нибудь убить электрическим током.

Каждый выключатель управляет одной цепью; каждый контур обычно соответствует комнате или части дома. У энергоемких устройств, таких как электрические плиты или кондиционеры, может быть собственный выключатель.

Выключатель рассчитан на определенную электрическую нагрузку; если электрическая нагрузка становится слишком большой для выключателя, он отключается. Это происходит, например, если в одну цепь подключено слишком много устройств.

Существуют выключатели разных размеров, в зависимости от того, сколько электричества им требуется.Как и домашнее электроснабжение, индивидуальные выключатели разделены по силе тока, на которую они способны. Автоматические выключатели от 15 до 200 ампер; однако большинство из них — 15, 20 или 30 ампер.

Выключатели

также имеют номинальное напряжение; одинарный автоматический выключатель обычно выдает 120 вольт — типичное количество, необходимое для освещения, телевизора и т. д. Двойной автоматический выключатель рассчитан на 240 вольт. Это для больших приборов, потребляющих много энергии, таких как плита или электрическая сушилка.

Когда выключатель срабатывает, все, что вам нужно сделать, это щелкнуть выключателем, чтобы сбросить его.В старых домах с блоками предохранителей вы не можете просто сбросить его; вам необходимо заменить весь предохранитель, если он перегорел.

Сколько стоит заменить или модернизировать электрическую панель?

Стоимость модернизации электрической панели вашего дома сильно варьируется в зависимости от объема работ, но вы должны заплатить (очень приблизительно) от 2000 до 2500 долларов. Это для службы на 100 ампер; цена будет выше, если нужно будет перепроводить дом на 200+ ампер.

Единственный способ быть уверенным в стоимости — попросить электрика (или еще лучше: 3 разных электрика) дать вам подробные расценки.

Есть две причины, по которым вы хотите обновить электрическую панель: ваша служба не обеспечивает достаточной мощности для вашего дома или у вас есть предохранители вместо выключателей.

Если в вашем доме есть блок предохранителей или напряжение в электросети ниже 100 А, вам следует обновить его. Даже если у вас уже есть служба на 100 ампер, вам может потребоваться перейти на службу на 200 или 400 А.

Если вы не уверены, что вашей электрической панели достаточно, вы можете попросить электрика оценить объем используемой вами услуги и сказать вам, нужно ли вам обновление или нет.

Требования к распределительной коробке автоматических выключателей с электрическим кодом

Строительные нормы и правила регулируют электрические панели. Из соображений безопасности панели должны соответствовать многим стандартным требованиям.

Строительные нормы и правила в Канаде различаются в каждой провинции и муниципалитете, но в целом они диктуют:

Высота, на которой должна находиться коробка выключателя.
Расположение блока выключателя в доме. Например, им нельзя находиться в ванной.
Доступность блока выключателя. Например, ящик не может находиться за книжной полкой, и в нем всегда должно быть свободное пространство, чтобы открыть дверцу панели.
Выключатели должны иметь четкую маркировку. Это включает в себя их номинальную силу тока и то, какие части дома они контролируют.

Есть множество других требований технических правил для электрических распределительных коробок. Но, если вы не электрик, вам не о чем беспокоиться; Работы с распределительными коробками и электропроводкой всегда должны выполняться квалифицированным специалистом.

Что делать, если что-то пойдет не так?

Сработавший выключатель

Как упоминалось ранее, автоматический выключатель сработает при перегрузке цепи.

Например, вы используете фен, а телевизор и микроволновая печь работают одновременно. Даже если все они подключены к разным розеткам, они могут быть в одной цепи. Это может привести к потреблению слишком большой мощности, и выключатель сработает.

Если вы сработали выключателем, вам следует сделать следующее:

Отключите питание тех элементов, которые вызвали срабатывание выключателя.Итак, в этом случае выключите фен, телевизор и микроволновую печь.
Подойдите к распределительной коробке и откройте ее.
Найдите сработавший выключатель. Из множества переключателей внутри электрической панели вы должны увидеть один, который застрял между включенным и выключенным положениями, в то время как все остальные все еще включены. Необычным является ваш сработавший выключатель.
Поверните переключатель до упора в положение «выключено», а затем обратно в положение «включено».

Теперь вы снова можете использовать свои электрические устройства.

Просто помните, не используйте их все одновременно. Или вы можете переместить один из них в другую розетку. Если вы отключили неисправный электрический элемент, а автоматический выключатель продолжает срабатывать, возможно, возникла другая проблема.

Недостаточная емкость

Если у вас часто срабатывает выключатель (или несколько выключателей), это может быть проблема мощности.

Если проблемы вызывает только один выключатель, вы можете решить их, отключив некоторые электрические устройства от этой цепи и подключив их к другой цепи.Если у вас недостаточно цепей (например, все розетки на вашей кухне находятся в одной цепи), вам может потребоваться электрик, чтобы перемонтировать ваши выключатели или добавить больше цепей.

В некоторых случаях электрик может добавить субпанели или тандемные цепи для более эффективного распределения энергопотребления.

Однако также может быть, что вы просто достигли предела электроснабжения вашего дома. Если у вас часто срабатывают автоматические выключатели или вы обнаруживаете, что ваша электрическая панель и стены вокруг нее теплые на ощупь, вам может потребоваться модернизировать всю электрическую систему до 200 или 400 ампер — большая и потенциально дорогостоящая работа ( но иногда необходимая).

В краткосрочной перспективе вы можете решить проблемы с производительностью, не запуская слишком много устройств одновременно (особенно энергоемкие устройства, такие как системы отопления, вентиляции и кондиционирования, водонагреватели или пары стиральной / сушильной машины.

Коррозия

Коррозия электрических панелей или проводки вокруг них является признаком присутствия влаги. Влага и электричество — не лучшее сочетание (очевидно).

Однако, если вы обнаружите коррозию или ржавчину только на металлической двери или раме вашей панели, это может не быть серьезной проблемой — влага в воздухе может вызвать ржавчину.Просто отшлифуйте панель, загрунтуйте и покрасьте заново.

Коррозия выключателей или электропроводки гораздо серьезнее. Это может быть признаком того, что влага просачивается в вашу электрическую систему, например, из наружного счетчика. Если вы видите ржавые провода или выключатели, вызовите электрика.

Короткое замыкание

Эта ситуация немного посерьезнее.

Когда один наэлектризованный провод (называемый «горячим» проводом) касается нейтрали или другого горячего провода, это вызывает короткое замыкание.Это может произойти, когда мыши или другие животные повреждают проводку, или когда вы подключаете устройство с поврежденной схемой. Причину короткого замыкания бывает сложно найти.

Короткое замыкание должно немедленно сработать выключатель. Если вы сбрасываете сработавший прерыватель, и он сразу же снова срабатывает, скорее всего, виновато короткое замыкание.

Если вы считаете, что короткое замыкание вызвано электрическим устройством, отключите прерыватель, контролирующий подачу питания на эту розетку. Проверьте шнур питания на наличие оплавленных участков или других повреждений.Осмотрите розетку и проверьте, нет ли запаха гари или потемнения. Все это признаки неисправной схемы. Если вы отключите устройство от сети и выключатель вернется в исходное положение, скорее всего, это устройство вызвало короткое замыкание.

Если вы не можете найти конкретное устройство, которое вызывает короткое замыкание, возможно, в вашей электрической системе есть перекрещенные провода. Вы должны вызвать электрика, чтобы найти и устранить неуловимые короткие замыкания.

Замыкание на землю

Подобно короткому замыканию, замыкание на землю происходит, когда горячий провод касается провода заземления или любого другого заземленного предмета.«Заземленный» означает, что электричество может проходить через этот объект на землю.

Замыкания на землю часто случаются, когда электричество встречается с водой. Скажем, например, вы используете выпрямитель для волос и бросаете его в раковину с наполнителем. Это вызовет замыкание на землю и отключит прерыватель.

Как это часто бывает в ванных комнатах, ваша розетка может иметь прерыватель цепи замыкания на землю или GFCI.

GFCI — это специальные устройства, которые немедленно отключают питание при обнаружении замыкания на землю (даже быстрее, чем это может сделать выключатель).

Рубрики

сроки службы. Когда положено реконструировать или сносить дом

В России предложили установить «срок годности» жилых домов

Когда время эксплуатации наших домов закончится

Нормативный срок службы панельных домов

«Хрущевки» в наши дни

Почему они дешевле

Что влияет на срок службы панельных домов?

Другие недостатки

О моральном износе

Каков срок службы панельных домов 80 годов?

Каким еще он может быть

Чем можно его продлить

Признаки аварийного здания

Максимальные цифры

О реконструкции старых домов

Как это выглядит

Срок эксплуатации панельных домов в Беларуси

Срок службы жилых домов — что делать, если срок службы закончился

Что делать, если срок службы дома закончился

строго по ГОСТу и в реальной жизни

Влияние климата

Нормативный срок службы жилых домов

Период строительства

Нормативный срок службы панельных домов

Качество строительства

Нормативы длительности периода эксплуатации

Что может повлиять на износ здания

Факторы, негативно влияющие на продолжительность годности

Короткий срок службы — основание для снижения цены?

Нормативный срок службы индивидуальных жилых домов

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Каковы сроки эксплуатации зданий и сооружений

Срок службы лифта в жилом доме: норматив 2021 год

Причины долговечности возведений из SIP-панелей

Срок службы лифта в жилом доме: норматив

Срок службы жилых домов снип

Срок эксплуатации жилых домов по типам проектов построек

Срок эксплуатации одноэтажных жилых домов нормативы

Средний срок эксплуатации жилых домов

Нормативные сроки эксплуатации жилых домов

RDH Строительная наука | Как долго служат здания?

1. «Дородовой» этап (до 1 года)

2. «Детство»

3. Стадия «подростковый возраст» (17-29 лет)

4. Этап «взросление» (30-49 лет)

5. «Старость» и старше (50+ лет)

Управление стадиями жизненного цикла

Срок службы — Срок службы строительных систем

Сознавая

Жизнь котла

Воздух там

Кишки и мусор

На крыше

Подниматься?

Подключение!

Системные проверки

Количество домов по сроку службы многоквартирного дома (Сеул).

График предполагаемой продолжительности жизни во Флориде

Старые кондоминиумы, страдающие от высоких затрат на обслуживание

Жилые и многоквартирные дома

Электрические панели | Как они работают, техническое обслуживание и многое другое

Что такое электрическая панель?

Как найти панель

Как работает электрическая панель?

Сколько стоит заменить или модернизировать электрическую панель?

Требования к распределительной коробке автоматических выключателей с электрическим кодом

Что делать, если что-то пойдет не так?

Сработавший выключатель

Недостаточная емкость

Коррозия

Короткое замыкание

Замыкание на землю

Добавить комментарий Отменить ответ